나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12402 [1] 서울특별시 강북구 우이동 73-53 경모파인포레 5층 501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동에 소재한 ""덕성여자대학교"" 서측 인근에 소재한 다세대주택(도시형생활주택)으로 주변은 다세대주택,아파트,공원 및 근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 남동측 인근에 버스정류장과 지하철역[4.19민주묘지역]이 위치하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제5층 제501호의 다세대주택으로 사용승인일은 2021년 04월 23일입니다
외벽: 치장벽돌조적 ,미장 석재 붙임 등 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등으로 마감함

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.

설비내역

위생,급탕,냉방,난방,도시가스, 화재안전장치 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2개 필지가 일단지를 이루며 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 남측과 동측으로 폭 약 8m의 소로와 약 4m의 세로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

? 1) 우이동 73-53
도시지역,제1종일반주거지역,고도지구(20m이하(완화시28m이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
? 1) 우이동 73-54
도시지역,제1종일반주거지역,고도지구(20m이하(완화시28m이하),소로3류(폭8m미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12402 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 73-53 경모파인포레 5층 501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 410,000,000원

토지면적: 38.50㎡ (약 11.65평)

토지지분: 38.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.48㎡ (약 14.36평)

건물지분: 47.48㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 우이동에 소재하며, "덕성여자대학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 "4.19민주묘지역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용계획상 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m 이하 완화시 28m 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 인접 도로상태는 남측 및 동측으로 각각 폭 약 8m와 4m의 소로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 주OO

임차인 현황:

* 임차인: 손수한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-27

대항력: 없음

* 임차인: 주미애

보증금: 345,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-27

확정일자: 2021-07-16

배당신고일자: 2023-07-05

대항력: 있음 (매수인 인수)

등기부등본 요약:

소유권 보존, 소유권 이전, 압류(강북구, 국민건강보험공단, 천안세무서장 - 말소 예정), 주택임차권(주미애, 345,000,000원 - 인수), 강제경매(주미애 - 말소 예정).

권리분석 핵심:

임차인 주미애는 대항력이 있으며, 보증금 345,000,000원은 매각 후에도 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 본 건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

4. 상권분석

최근 실거래 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 준공된 인근 건물들의 시세는 다음과 같습니다.

* HJ포레스트 (2023년 준공, 전용면적 53.7㎡): 2026년 6월 4일 376,000,000원 ~ 378,000,000원 거래. (평당 약 232.9만원, ㎡당 약 702만원)

* 우리팰리스타운 (2020년 준공, 전용면적 36.85㎡): 2026년 6월 4일 200,000,000원 거래. (평당 약 179.1만원, ㎡당 약 542만원)

본 건 물건은 2021년 4월 23일 사용 승인된 도시형생활주택으로, 전용면적 47.48㎡입니다. 감정가는 410,000,000원이지만, 인근 신축 건물(HJ포레스트)의 거래가보다 높게 평가된 것으로 보입니다. 다만, 준공 시점이 2020년인 우리팰리스타운과는 시세 차이가 상당합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 4.19민주묘지역 이용 가능, 인근 버스정류장 다수 위치.

* 주변시설: 덕성여자대학교, 4.19민주묘지, 공원, 상업시설 등.

* 건축물 정보: 2021년 4월 23일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수: 임차인 주미애의 보증금 345,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 이는 총 취득 비용 증가로 이어지므로, 투자 수익률 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한, 매매 및 담보 대출 등에 불이익이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 높은 감정가 대비 시세: 감정가(410,000,000원)가 최근 실거래가(특히 HJ포레스트) 대비 높게 책정되었으며, 여기에 3.45억원의 인수 보증금까지 더해지면 총 매입 비용은 상당한 수준이 됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구에 위치한 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 역세권 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 345,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점과 위반건축물 등재 사실은 본 물건의 투자 가치를 크게 하락시키는 주요 요인입니다. 이러한 부담을 감안할 때, 감정가 수준으로 낙찰받을 경우 상당한 손실이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 강북구 역세권 지역에 위치.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물.

* 인근 지역의 지속적인 개발 및 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 보증금(345,000,000원)을 제외하고 산정해야 합니다.

최근 유사 거래 사례(HJ포레스트, 53.7㎡ 기준)를 바탕으로 추정해 볼 때, 본 건(47.48㎡)의 정상적인 시장 가치는 약 330,000,000원 ~ 350,000,000원 수준으로 예상됩니다.

총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 하므로, 이론적으로는 음수 또는 매우 낮은 입찰가가 요구됩니다. 이는 본 건이 수익성 확보가 매우 어려운 고위험 물건임을 시사합니다.

따라서, 고위험을 감수하고 시도할 수 있는 투기적 관점에서의 잠정적인 입찰가로 10,000,000원 을 제안합니다. 이 경우 총 매입 비용은 약 355,000,000원이 됩니다.

본 입찰가는 매우 높은 위험을 수반하며, 낙찰 가능성이 낮거나 낙찰받더라도 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 위반건축물에 대한 상세한 조사 및 해결 방안, 법률 전문가와의 상담이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.