나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12394 [1] 서울특별시 강북구 수유동 542-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영감정 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 "주상용" 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 8m 내외, 북서측으로 노폭 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m이하) , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 연와조 스라브지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

지층부터 지상3층까지 "근린생활시설", 지상4층은 "주택", 옥탑층은 "계단실 등"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

1~4층은 위생 및 급배수시설 등을 갖추었고, 3~4층은 난방설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 등에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12394 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 542-5

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,644,749,200원

* 토지면적: 199.00㎡ (약 60.2평)

* 건물면적: 487.22㎡ (약 147.4평) + 제시외 건물 73.40㎡ (약 22.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 남서측으로 노폭 8m 내외, 북서측으로 노폭 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 교통 상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 혐오시설: 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음.

1.2. 2. 토지 정보

* 토지 면적: 199.00㎡ (약 60.2평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 "주상용" 건부지로 이용 중임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 도로, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역.

1.2. 3. 건물 정보

* 건물 면적: 487.22㎡ (약 147.4평)

* 건물 지분: 487.22㎡

* 건물 제시외 면적: 73.40㎡ (약 22.2평)

* 구조: 철근콘크리트조 연와조 스라브지붕 4층 건물임.

* 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감.

* 창호: 샤시 창호임.

* 이용 상태: 지층부터 지상 3층까지 "근린생활시설", 지상 4층은 "주택", 옥탑층은 "계단실 등"으로 이용 중임.

* 설비 내역: 1~4층 위생 및 급배수 시설 구비. 3~4층 난방 설비 구비.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물이 소재함.

* 특이사항: 건물 일괄매각, 제시외 건물 포함.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 을1 근저당 (서울경기양돈축산업협동조합, 2014-12-05, 180,000,000원)

* 이 외 다수의 근저당 및 압류가 등기되었으나, 모두 말소 처리되어 낙찰로 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑21 임의경매 (서울경기양돈축산업협동조합, 2025-04-28, 159,719,322원)

* 건물 등기부:

* 말소기준권리: 을1 근저당 (서울경기양돈축산업협동조합, 2014-12-05, 180,000,000원)

* 이 외 다수의 근저당 및 압류가 등기되었으나, 모두 말소 처리되어 낙찰로 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑11 임의경매 (서울경기양돈축산업협동조합, 2025-04-28, 159,719,322원)

* 등기부채권 총액: 540,000,000원

1.3. 2. 임차인 현황

* 김남주: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2024-05-14, 확정일자 2025-05-28, 배당신고일자 2025-06-10, 대항력 없음.

* 김수연: 보증금 12,000,000원, 차임 1,250,000원, 전입일자 2019-11-22, 확정일자 2025-06-25, 배당신고일자 2025-06-25, 대항력 없음.

* 김점용: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2007-05-29, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-06-25, 대항력 있음.

* 주의: 김점용 임차인은 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 명확하지 않아 보증금 회수에 불확실성이 있을 수 있습니다. 또한, 본 건의 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 '대항력 있음' 상태가 상충되므로, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 장선영: 보증금 15,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024-01-03, 확정일자 2025-05-13, 배당신고일자 2025-05-13, 대항력 없음.

* 장유화: 보증금 15,000,000원, 차임 650,000원, 전입일자 2019-12-27, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 김점용 임차인과의 불일치 가능성 존재, 확인 필요)

1.3. 3. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 540,000,000원

1.4. 상권 분석

* 본 물건은 수유동 지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

* 인수중학교가 인근에 위치하고 있으며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 주로 연립/다세대 주택에 대한 것으로, 본건과 같은 복합 용도의 근린주택에 대한 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기에는 한계가 있습니다.

* 따라서, 본 물건의 정확한 시세 분석을 위해서는 유사한 근린주택의 실거래 사례 및 임대 사례에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 다만, 지역 내 상업시설 및 주택 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 교통: 차량 통행 가능, 인근 버스정류장 소재.

* 교육: 인수중학교 북측 인근 위치.

* 편의시설: 상권 분석에서 언급된 바와 같이, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김점용)의 존재: 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 보증금 5,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시된 정보와의 상충 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 매각에 포함된 제시외 건물에 대한 현황 파악 및 처리 방안 검토가 필요합니다.

* 용도지역 및 고도지구 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등은 향후 건물 증축이나 신축 시 용도 변경 및 개발에 제한으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 건물 준공 연도 등 추가 정보는 없으나, 층별 용도(근린생활시설, 주택)와 4층 건물이라는 점을 고려할 때, 적절한 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 준수한 입지에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 투자 가치를 지니고 있습니다. 인수중학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 그러나 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(김점용)의 보증금 인수 여부가 불확실하며, 제시외 건물 포함, 용도지역 제한 등 추가적인 고려 사항이 존재합니다. 임차인 관련 리스크를 면밀히 분석하고, 향후 수익성 창출 방안을 구체적으로 검토한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 가능성: 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용되어 있어 다양한 임대 수익원 확보가 가능합니다.

* 우수한 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 학교와 교통 시설이 인접해 있어 안정적인 수요 확보가 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 부동산 개발 또는 활용에 대한 유연성을 가질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,644,749,200원

* 본건은 대항력 있는 임차인(김점용, 보증금 5,000,000원)의 보증금 인수 가능성이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 대항력 유무와 전입일자를 고려할 때 실제 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 따라서, 본 예상 입찰가 산정 시에는 김점용 임차인의 보증금 5,000,000원을 낙찰가가 부담해야 하는 금액으로 간주합니다.

* 예상 입찰가 산정 참고: (감정가) - (총 채권액, 단, 임의경매채권자 채권액은 제외 가능성 있음) - (인수되는 보증금)

* 총 등기부채권액: 540,000,000원

* 최초 채권자 (농OOOO...)의 채권액을 고려하여, 감정가 1,644,749,200원 대비 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 약 12억 ~ 13억 원

* 이는 감정가 대비 약 73% ~ 79% 수준입니다.

* 이는 김점용 임차인의 보증금 5,000,000원을 제외한 금액으로 산정된 것입니다.

* 실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 임차인과의 협상, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 최우선 과제입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.