나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12113 [1] 서울특별시 동대문구 청량리동 738 청량리현대코아 동관 지하2층 1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 청량리동 소재 정암미용고등학교 서측 인근에 위치하며 본건 주변에는 접면도로 등에 따라 상업용 혹은 업무용 건물, 주상용 건물, 용도복합건물, 각종 주거용 건물, 시장, 학교, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역 등이 소재해 대중교통여건은 대체로 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 21층 건물 내 지하2층 1호 외 5개호로서, 외벽 : 외장패널마감 및 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등 각종 인테리어마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건 기호1~기호6이 전체 구분건물로서 소재중인 지하2층이 현대콜라텍으로 통칭되고 외부 표시되어 있는 상태에서 현장조사시 본건 기호1~기호6의 세부 이용상황은 아래와 같음. 기호1: 공부상 판매시설이며 콜라텍(물품보관소, 홀 등)으로 이용중임. 기호2: 공부상 판매시설이며 콜라텍(홀, 사무실 등)으로 이용중임. 기호3: 공부상 근린생활시설이며 소주방/식당, 콜라텍보조연습실(일부:탈의실)로 이용중임. 기호4: 공부상 근린생활시설이며 음식점으로 이용중임. 기호5: 공부상 근린생활시설이며 커피숍(일부:매점)으로 이용중임. 기호6: 공부상 근린생활시설이며 현황 매점으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 각종 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 장방형 평지로서 주상복합건물(청량리현대코아)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 홍릉로, 홍릉로1길, 홍릉로3길, 왕산로37길 등 네면이 포장도로에 접하며 진출입이 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 도시관리계획 입안중 (지구단위계획 수립중(건축과 협의)), 건축선(세부사항 건축과 문의).

공부와의 차이

가)본건 기호1~기호6의 공부상의 전유면적은 집합건축물대장 건축물현황도상 추산되는 호별 면적 및 건축물현황도면과 대체로 유사하게 이용중인 현황상 호별면적과 상당한 차이가 있으니 유의바라며 경매참여시는 본건 호별면적(전유면적)의 제반 사항들에 대한 별도의 확인이 필히 요망되니 유의바람.(전면 "평가의견 Ⅱ-3-나의 2)~4)" 필참바람) 나)본건은 공부상 판매시설(기호1,기호2) 및 근린생활시설(기호3~기호6)로서 기호1~기호6이 전체 구분건물로서 소재중인 지하2층이 현대콜라텍으로 통칭 및 외부표시되어 있는 상태 에서 콜라텍홀 등(기호1, 기호2), 소주방/식당 및 콜라텍보조연습실 등(기호3), 음식점 (기호4), 커피숍 등(기호5), 매점(기호6) 등으로 이용중이며 기호1~기호6 의 경우 공히 집합건축물대장상 무단용도변경에 따른 위반건축물로 등재되어 있으니 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건 기호1~기호6은 공히 집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물(건축과-14980(2004. 12.22)호(무단용도변경: 판매시설-위락시설로 사용) 및 주택과-20263(2006.11.27)호(지 하2층 무단증축(용도:휴게실, 구조:판넬/판넬, 면적:11㎡)))로 등재되어 있으니 유의바 라며 경매참여시에는 이에 대한 제반사항들을 필히 별도 재확인바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12113 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 홍릉로 13 (청량리동 738) 청량리현대코아 동관 지하2층 1호 (총 6개 호실 일괄 매각)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 4,069,300,000원

* 토지면적: 461.00㎡ (약 139.46평)

* 건물면적: 1168.57㎡ (약 353.48평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 청량리동 소재 정암미용고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 상업용, 업무용, 주상용, 용도복합 건물, 각종 주거용 건물, 시장, 학교, 공공시설 및 다양한 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 홍릉로, 홍릉로1길, 홍릉로3길, 왕산로37길 등 네 면이 포장도로에 접하고 있어 진출입이 무난합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025-10-20, 2025.8.26~2026.8.25), 도시관리계획 입안 중(지구단위계획 수립 중)인 지역입니다. 건축선 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 본건 주변 지역에 통상적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합중앙회, 2003-12-10 접수)

* 등기부채권 총액: 5,299,800,000원

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'으로 표기되었으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않음.)

* 임차인 현황:

* 박미경 (매점식당)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2010-02-22

* 확정일자: 2025-02-10

* 배당신고일자: 2025-05-21

* 대항력: 없음

* 박호웅 (일번지소주방)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업일자: 2025-03-14

* 확정일자: 2025-05-16

* 배당신고일자: 2025-05-21

* 대항력: 없음

* 이가형 (민들레커피숍)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 1,650,000원

* 전입/사업일자: 2022-04-05

* 확정일자: 2025-02-10

* 배당신고일자: 2025-05-21

* 대항력: 없음

* 주식회사천수홀딩스

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2010-08-06

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (확정일자 및 배당신고일자가 미상이므로 배당에서 전액 변제받지 못할 가능성이 있습니다.)

* 홍완기

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2024-11-04

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (확정일자 및 배당신고일자가 미상이므로 배당에서 전액 변제받지 못할 가능성이 있습니다.)

* 홍완기 (현대식당)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입/사업일자: 2021-05-25

* 확정일자: 2025-06-13

* 배당신고일자: 2025-06-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 이용상태: 본건은 청량리현대코아 동관 지하2층에 위치한 6개 호실(기호1~6)로 구성되어 있으며, 현재 '현대콜라텍'으로 통칭되고 있습니다. 각 호실별 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 기호1, 2: 공부상 판매시설이나, 위락시설(콜라텍 홀 등)로 이용 중입니다.

* 기호3: 공부상 근린생활시설이나, 소주방/식당 및 콜라텍 보조연습실(탈의실 포함)로 이용 중입니다.

* 기호4: 공부상 근린생활시설이며, 음식점으로 이용 중입니다.

* 기호5: 공부상 근린생활시설이며, 커피숍(매점 일부 포함)으로 이용 중입니다.

* 기호6: 공부상 근린생활시설이며, 매점으로 이용 중입니다.

* 주변 상업시설: 본건 주변으로는 다양한 상업시설, 시장, 업무시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 정암미용고등학교가 인근에 있으며, 상업, 업무, 주거, 교육, 공공시설 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 청량리역과의 접근성이 양호하고 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 해당 사건은 중복사건으로, 추가적인 경매 또는 권리 관계의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 위반건축물: 본건 각 호실(기호1~6)은 집합건축물대장에 무단 용도 변경 및 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. (판매시설→위락시설, 지하2층 무단증축 11㎡) 이에 따른 원상복구 의무 및 이행강제금 부과 가능성이 있으므로, 관할 구청에 상세 확인이 필수적입니다.

* 공부와의 차이: 전유 면적, 건축물현황도상 면적, 현황 이용 면적 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 초기 오픈 상가 형태에서 구분 및 합병 과정에서 발생한 것으로 추정되며, 평가 및 등기부상 면적은 공부 기준입니다. 입찰 참여 시 현황 면적과의 차이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획: 지구단위계획 수립 등 도시관리계획 입안 중으로, 향후 지역 개발 방향에 따라 건물 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 동대문구 청량리동에 위치한 근린상가로, 청량리역 인근의 우수한 교통망과 잘 갖추어진 주변 인프라를 바탕으로 잠재적 가치가 높은 물건입니다. 현재 지하 2층에서 콜라텍, 식당, 커피숍, 매점 등 다양한 업종으로 운영되고 있습니다.

하지만, 위반건축물 등재, 공부와의 면적 차이, 중복사건이라는 점은 주요 리스크 요인으로, 철저한 현황 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다. 임차인들의 대항력은 없으나, 배당 신고일자가 없는 임차인들의 경우 배당 여부를 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 동대문구 청량리동 핵심 상권에 위치하여 역세권 프리미엄과 함께 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 수익성: 현재 운영 중인 다양한 근린생활시설을 활용하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 통합 운영 시 시너지 효과를 노릴 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 위반건축물 해소 및 면적 차이 문제 해결 시, 법적 안정성을 확보하고 자산 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,069,300,000원

* 예상 입찰가 산정은 감정가, 물건의 현황, 권리 관계, 임차인 현황, 주변 시세, 명도 비용, 위반건축물 관련 복구 비용, 법률 자문 비용 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 위반건축물에 대한 이행강제금 및 원상복구 비용, 공부와의 면적 차이로 인한 가치 변동, 중복사건 관련 추가 소송 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 본 건은 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 신중한 접근이 필요하며, 반드시 전문가와 상의하여 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.