나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경969 [1] 서울특별시 노원구 공릉동 557-25 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 ""공연초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파
트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역(7호선 공릉역)이 소재하
는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

알.씨 및 벽돌조 평슬래브지붕 지층, 지상4층 중 지하층 비01호로서,
외 벽 : 적벽돌 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. 별첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시재생과에 문의), 가축사
육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설
치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경969 (1)

1.1. 2. 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물정보

1.2. 1. 소재지: 서울특별시 노원구 공릉동 557-25 지하층 비01호

1.2. 2. 건물명: 동일빌라

1.2. 3. 용도: 다세대주택

1.2. 4. 건물면적: 47.28㎡ (약 14.3평)

1.2. 5. 건축년도: 1993년

1.2. 6. 층수: 지하 1층 (건축물총층수: 지상 4층)

1.3. 토지 정보

1.3. 1. 토지면적: 23.98㎡ (약 7.25평)

1.3. 2. 토지지분: 23.98㎡ (약 7.25평)

1.3. 3. 토지 이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역 등

1.4. 감정 및 매각 정보

1.4. 1. 감정가: 116,000,000원

1.4. 2. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 3. 채권자: 한OOOOOOO

1.4. 4. 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각

1.4. 5. 주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 "공연초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 공릉역이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 12월 24일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(권리금액: 136,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 을5. 한국주택금융공사 근저당권 (2019-12-24) - 말소기준권리

* 갑15. 한국주택금융공사 임의경매개시결정 (2025-04-28)

* 갑16. 서초세무서장 지분압류 (2025-06-04)

* 갑17. 동대문구 지분압류 (2025-06-17)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명시되지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박소라

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-28

* 대항력: 있음

* 비고:

본 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담 여부가 불확실합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 필수적으로 포함되어야 하며, 권리관계 확인 및 명도 시 적극적인 검토가 요구됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 집합건물 등기부 요약

* 갑13. 이영순 소유권이전 (2018-10-23)

* 갑14. 박시현외 1명 소유권이전 (상속, 2025-04-04)

3.7. 채권 최고액 합계

136,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택 및 연립주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 서울특별시 노원구 공릉동 644-36 "성우그랜드빌" (2004년식, 69.82㎡, 1층): 372,000,000원 (약 1,763만원/평)

* 서울특별시 노원구 공릉동 208-26 "현대가든빌라가동" (1986년식, 93.85㎡, 3층, 연립): 355,000,000원 (약 1,250만원/평)

* 서울특별시 노원구 공릉동 557-22 "삼호골드타운" (2002년식, 62.53㎡, 2층): 315,000,000원 (약 1,667만원/평)

본건은 1993년 건축된 다세대주택(47.28㎡, 지하 1층)입니다. 가장 근접한 시세 사례인 공릉동 557-22번지 "삼호골드타운"의 전용면적당 거래 가격(약 5,037,000원/㎡)을 기준으로 본건의 예상 시세를 산정하면, 47.28㎡ 기준 약 238,100,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 인근 시설

본건 인근은 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 공연초등학교가 인근에 위치하여 학군 접근성이 좋습니다.

* 교통시설: 지하철 7호선 공릉역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 존재하여, 인수 여부 및 명도 관련 불확실성이 매우 높습니다.

* 재매각 물건: 과거 경매 진행 중 문제가 발생하여 재매각이 이루어지는 건으로, 추가적인 문제 발생 가능성을 내포합니다.

* 중복 사건: 다수의 경매 사건이 중복으로 진행될 경우, 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됩니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획상 제한이 존재합니다.

* 건축년도: 1993년식으로 비교적 오래된 건물입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 노원구 공릉동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 접근성이 양호하고 주변 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 주변 시세와 비교할 때 감정가가 현저히 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재(0원 보증금/차임), 재매각 이력, 높은 매수신청보증금 요건 등 다수의 리스크 요인을 안고 있어 신중한 접근이 반드시 필요합니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임 관련 사항은 면밀한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 시장 가격과의 상당한 괴리가 존재하여 시세차익 실현 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 지하철역 접근성과 주변 편의시설은 주거 가치를 높입니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산 가치를 효과적으로 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 시세 분석 결과와 인수해야 할 권리, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 시세에 따르면, 본건의 시장 가치는 약 238,100,000원으로 추정됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인(0원 보증금/차임), 재매각 이력, 20%의 높은 매수신청보증금 등 다수의 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 금액은 감정가(116,000,000원)보다는 높으나, 추정 시세(약 238,100,000원)보다는 낮은 수준으로, 잠재적 위험을 상당 부분 반영한 금액입니다. 최종 입찰가는 임차인과의 명확한 협의 및 권리관계 재확인 후에 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.