나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51375 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 13층 1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 '길동사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 '강동역'이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2014.10.06. 사용승인된 지하1층, 지상20층 건물 중 13층 1305호로,
외벽: 페인트, 석재타일 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 기계식주차장, 승강기 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조) , 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51375 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 13층 1305호

용도: 아파트

감정가: 121,000,000원

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지지분: 2.888㎡ (약 0.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

건물지분: 13.265㎡ (약 4.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 길동에 위치하며, '길동사거리' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 '강동역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건에는 현재 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다.

주택임차권 등기(을구 3번)는 2024년 3월 8일 접수되었으며, 임차인은 이주혜 씨(주택도시보증공사)로 보증금 126,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2020년 1월 16일입니다.

특히, 물건명세서에 따르면 해당 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 인수되는 보증금은 126,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 길동 지역은 강동구의 주요 상업 및 주거 중심지 중 하나입니다.

반경 내 상업시설, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 다양한 업종의 사업체가 성업 중입니다.

이는 임대 수익 창출이나 향후 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

본건은 청광플러스원큐브3차 아파트로, 2014년 10월 6일 사용승인되었습니다.

지하 1층, 지상 20층 건물 중 13층에 위치합니다.

총 세대수는 291세대이며, 주차는 지상 6대, 지하 3대, 총 68대가 가능합니다.

건물 내 편의시설로는 관리사무소, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 편의시설:

'길동사거리' 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

강동역을 중심으로 한 교통 인프라와 연계되어 생활 편의성이 높습니다.

별도의 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 선순위 임차보증금: 126,000,000원이라는 상당한 금액의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 높아집니다.

* 최근 매매가 하락세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 1월 99,000,000원에서 2026년 5월 90,000,000원으로 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 향후 시세 변동성에 대한 주의가 필요함을 시사합니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 4평(13.27㎡)으로 매우 작아, 단독 사용 목적 외 활용도나 향후 재매각 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동의 역세권에 위치한 소형 아파트 물건입니다.

교통 및 생활 편의성은 우수하나, 126,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다.

최근 거래가 하락 추세와 소형 면적이라는 점도 고려해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다는 점을 명확히 인지하고, 인수되는 보증금과 낙찰가격을 합한 총 투자 비용이 실제 시장 가치와 임대 수익성을 충분히 상회하는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적의 투자 용이성: 4평대의 작은 면적은 소액 투자자나 1인 가구 임대 수요를 겨냥하기에 적합할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 강동역 도보권이라는 점은 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 장점입니다.

* 상업지역 내 주거시설: 주변이 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로, 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원이나, 인수되는 임차보증금 126,000,000원을 고려하면 총 투자 비용이 감정가를 크게 초과하게 됩니다.

최근 실거래가(2026년 5월 90,000,000원)와 인수되는 보증금 126,000,000원을 합산하면 216,000,000원에 달하므로, 실질적인 총 투자 비용은 매우 높아집니다.

따라서, 현재 시세와 인수 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로, 최근 최저 실거래가인 90,000,000원을 기준으로 하되, 추가적인 리스크를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

본건의 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다.

(참고: 예상 입찰가 75,000,000원 + 인수 보증금 126,000,000원 = 총 투자 예상 비용 201,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.