나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102716 [1] 서울특별시 관악구 신림동 654-3 더클래스 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[난우중학교] 북서측 인근, [난곡동 주민센터] 남측 인근에 위치함
단독주택, 다가구주택, 다세대주택등이 중심이 되며 주요 내측 도로변으로는 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임

교통상황

본건이 소재한 다세대주택 건물로 차량 접근 및 출입 가능하며 지하철역과는 다소 거리가 있으나 인근에 506, 5522A, 5523, 5616등의 노선버스가 정차하는 버스정류장(난우중학교입구)이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 203호 단위세대로
(사용승인일:2017.04.18)
외벽 : 화강석타일 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
샷시 : 하이샷시 이중창 등임

이용상태

다세대주택(도시형생활주택) 1개호로 이용 중임
(별첨 도면 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방임
급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 건물입구 출입보안설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 유사한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

남동측으로 '난곡로10길'에 접하고 있으며 남서측으로는 내측과 연결되는 연결도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역으로 근거 법령 및 세부내역은 별첨한 확인서 사본 참고바람

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 미상이며 현황 등은 의견서 내용을 참고 바람(주택임차권등기 되어 있으나 거주자가 있을 가능성이 높음)
가로주택정비사업 사업지구 내 물건임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경102716 (1)

서울특별시 관악구 신림동 654-3 더클래스 2층203호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

토지면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물면적 (전용면적): 45.95㎡ (약 13.90평)

감정가: 344,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 대중교통 이용이 가능한 일반적인 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

* 위치 및 주위환경: 난우중학교 북서측 인근, 난곡동 주민센터 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 주요 도로변에는 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선(506, 5522A, 5523, 5616 등)이 정차하는 버스정류장(난우중학교입구)이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 다만, 지하철역과는 다소 거리가 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 남동측으로 '난곡로10길'에 접하고 있으며, 남서측으로는 내측과 연결되는 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산의 등기부등본 상 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 일부 인수되는 권리가 존재합니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2020.10.05.)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 1,363,000,000원

* 인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권 (윤치운, 2025.02.24. 등기). 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 260,000,000원 중 배당받지 못한 잔액이 있다면 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 배당신고일자 (윤치운): 2025.02.24.

* 총 인수 보증금: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 상 '말소: 인수'로 명시되어 있어 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다. (주의: 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, '말소: 인수' 표기는 매수인에게 인수 부담이 발생할 수 있음을 의미하므로 각별한 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변 지역은 다세대 및 단독주택 중심의 생활권입니다.

* 주변 상업 시설: 주요 내측 도로변으로는 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 주거 환경: 단독, 다가구, 다세대 주택 등이 중심을 이루는 주거지대로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 2017년 4월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층 203호입니다. 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

* 내외부 설비: 도시가스 개별난방 방식이며, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 건물 입구 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 화강석 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 샷시는 하이샷시 이중창으로 마감되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 난곡동 주민센터, 관공서, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. (구체적인 시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

* 주변 교육시설: 북서측 인근에 난우중학교가 위치하며, 인근 지역에 다수의 초등학교 및 중학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

본건은 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 윤 씨는 대항력이 있으며 보증금 2억 6천만원을 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 상 '말소: 인수'로 되어 있어 배당을 전액 받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

* 가로주택정비사업 관련 불확실성: 본건은 신림동 655-78 일원 가로주택정비사업 사업지구 내 물건입니다. 조합설립인가가 완료되었고 사업시행계획인가를 준비 중인 상태이나, 소유자가 조합원이지만 분양 및 조합원 지위 승계, 현금청산 대상 여부 등이 아직 불분명하여 사업 진행에 따른 불확실성이 있습니다.

* 신축 건물이지만 비교 대상과의 시세 차이: 본건 건물은 2017년 준공으로 비교적 신축이지만, 제공된 최근 매매 정보의 건물들은 1991년, 2003년, 2015년 준공으로 연식이 있는 편입니다. 이는 시세 분석 시 고려해야 할 부분이며, 본건의 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구의 신축 도시형생활주택으로, 향후 가로주택정비사업을 통한 개발 가능성이 있는 물건입니다. 최신 건축 연도와 함께 마포구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 및 가로주택정비사업의 불확실성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 이는 유지보수 비용 절감 및 상품성 측면에서 유리합니다.

* 개발 잠재력: 가로주택정비사업 구역 내 물건으로, 사업이 원활하게 진행될 경우 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지: 서울시 내 주거 지역에 소재하여 안정적인 임대 수익 및 환금성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 본건과 유사한 면적의 구형 건물은 1억 8천만원에서 2억 3천만원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 2017년식 신축 건물임을 감안할 때, 시세는 이보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

본건의 감정가는 3억 4천 4백만원이며, 시장 시세 및 최신 건축 연도, 그리고 가로주택정비사업으로 인한 개발 가능성 등을 고려할 때, 잠재적 가치는 높게 평가될 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 윤 씨의 보증금 2억 6천만원에 대한 인수 가능성(말소: 인수)은 입찰가를 결정하는 데 가장 중요한 변수입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 배당으로 해당 보증금이 전액 변제될 것으로 예상된다는 점을 시사하지만, 법적으로 인수 부담이 발생할 수 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다.

따라서, 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제된다는 가정 하에, 본건의 잠재적 가치 및 신축 건물의 프리미엄을 고려하여 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 임차인 보증금 인수 여부는 반드시 확인하고 입찰가를 최종 결정해야 하며, 사업 진행 상황 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.