나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102789 [1] 서울특별시 관악구 신림동 94-176 청자타운 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102789 [1] 서울특별시 관악구 신림동 94-176 청자타운 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매4계 2025타경102789 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 94-176 청자타운 3층301호 | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 184,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102789 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102789 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 94-176 청자타운 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

토지 지분율: 2924.9999999999995 (제공된 수치)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.23㎡ (약 14.90평)

건물 지분율: 4923 (제공된 수치)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 장OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1. 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신관중학교' 남동측 인근에 위치한 공동주택(다세대주택) 청자타운 제3층 제301호입니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본동까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 신림선 '서원역'이 소재하는 등 대중 교통상황은 양호한 편입니다.

건물 구조:

알씨조 평스라브 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 사용승인일은 1997년 12월 30일입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태:

현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생·급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

인접 토지 및 도로 대비 급경사지로서 대체로 정방형의 토지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등:

본동 북동측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이:

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부 구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바랍니다.

1.1. 2. 입지조건

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거 중심지에 위치하여 생활 편의성이 뛰어납니다. 도보 거리에 버스 정류장이 있고, 지하철 신림선 '서원역'을 통해 서울 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 인근에 신관중학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설과 공원이 있어 쾌적하고 편리한 주거 생활이 가능합니다. 주변이 아파트, 단독주택, 다세대주택 등으로 구성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.1. 3. 권리분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOO에 의해 신청된 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 장OO이며, 채무자 정보는 명시되지 않았습니다. 부동산강제경매는 채무 불이행으로 인해 법원의 강제 집행 절차를 통해 진행되므로, 일반적으로 매각으로 인해 기존의 제한 물권(저당권, 전세권 등)은 소멸하는 경우가 많습니다. 다만, 등기부등본 상 모든 권리 관계를 철저히 확인하여 인수해야 할 권리가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등을 반드시 재확인해야 합니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계는 없어 보이나, 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가의 도움을 받아 최종 확인하시는 것이 좋습니다.

1.1. 4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 배후 주거 단지를 기반으로 한 지역 상권입니다. 주변에 식당, 카페, 편의점, 병원, 은행 등 생활에 필요한 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주민들의 일상생활 편의성이 높습니다. 신림역 상권과의 접근성도 있으나, 본건 자체는 비교적 조용하고 안정된 주거 상권의 특성을 가집니다.

1.1. 5. 생활정보

교통: 지하철 신림선 서원역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

교육: 신관중학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리하며, 주변에 초등학교, 고등학교 등 교육 시설 이용이 용이합니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 가까운 공원은 주민들에게 휴식 공간을 제공합니다.

주거 환경: 다세대주택으로, 독립적인 주거 공간을 확보할 수 있으며, 주변 주거 단지와 어우러져 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.1. 6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1997년 12월 사용 승인된 건물로, 향후 시설 유지 보수 및 수리 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 감정평가 시점, 내부 확인이 어려워 실제 이용 상태 및 구조와 차이가 있을 수 있습니다. 예상치 못한 누수, 결로, 설비 불량 등이 있을 수 있습니다.

토지 경사: 토지가 급경사지라는 점은 건물 이용 및 외부 활동에 다소 제한적일 수 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 일부 제약이 존재합니다.

명도 관련 불확실성: 임대 관계가 미상이고 내부 확인이 불가한 점은 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용을 야기할 수 있습니다.

1.1. 7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 우수한 입지 조건, 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의시설 및 교육 환경을 갖춘 주거용 부동산입니다. 특히 지하철 역세권이라는 점은 향후 가치 상승 및 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적인 요소입니다. 그러나 건물의 노후화, 내부 상태 미확인, 토지 경사, 복잡할 수 있는 권리 관계 및 명도 절차 등 잠재적 리스크에 대한 충분한 검토와 대비가 필요합니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사를 통해 위험 요소를 최소화한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.1. 8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 신림선 서원역 도보 이용 가능한 역세권 단지로, 교통 편의성이 매우 높아 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

안정적인 주거 환경: 학교, 공원, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 주거 만족도가 높아 공실 위험이 낮습니다.

잠재적 가치 상승: 관악구의 지속적인 개발 계획과 서울시의 도시 정책에 따라 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

수익성 확보 가능성: 적절한 수리를 통해 주택의 가치를 높이고, 시장 상황에 맞춰 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

혐오시설 관련 정보:

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지인 서울특별시 관악구 신림동 94-176 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 학교, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매4계