나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102786 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 600-55 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102786 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 600-55 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경102786
• 주소: 서울특별시 동작구 신대방14길 17, 4층401호
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매2계 2025타경102786 | 소재지: 서울특별시 동작구 신대방14길 17, 4층401호 | 감정가: 483,250,000원 | 최저가: 386,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102786 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 600-55 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 483,250,000원

토지면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

토지지분: 28.6㎡ (약 8.65평)

건물면적: 45.35㎡ (약 13.72평)

건물지분: 45.35㎡ (약 13.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

주의사항: 제시외 건물 포함

2. 입지 조건

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 서울문창초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 인접지 및 인접 도로 대비 완만한 경사지대 내 자체 지반이 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남동축으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 옥외 자주식 주차장이 있습니다.

3. 권리 분석

본 건은 강제경매로 진행 중입니다.

물건 명세서 상 '대항력있는 임차인' 및 '선순위 임차권'이 존재하여, 이는 낙찰 후에도 임차인의 권리가 인수될 수 있음을 의미합니다. 따라서 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

'제시외 건물 포함'으로 매각되므로, 제시외 건물의 현황 및 법적 효력에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 2호선 신대방역 역세권이라는 점에서 대중교통 이용객을 대상으로 하는 일부 상권의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 역세권 상권의 규모가 매우 크다고 보기는 어려우며, 주로 지역 내 주민을 위한 근린 상업 기능에 집중될 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인이 2017년 6월 30일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부는 도시형생활주택(다세대주택)으로 방 2개, 거실, 화장실 2개, 현관, 베란다 등으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력있는 임차인'과 '선순위 임차권'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 인수하거나 별도의 협의를 통해 해결해야 하므로, 예상치 못한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

제시외 건물(판넬조 판넬지붕, 샤시조 판넬지붕, 캐노피 렉산 등)이 포함되어 있으나, 이들 건물의 합법성, 상태, 철거 비용 등에 대한 확인이 필요합니다.

각종 보호구역(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등) 및 과밀억제권역 지정으로 인해 향후 건물 활용이나 증축, 개발 등에 제약이 있을 수 있습니다.

검색 결과, 본건 주소지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 교육환경보호구역 등으로 지정된 점을 미루어볼 때, 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 신대방역 인근에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 편의성은 양호한 편입니다.

그러나 '대항력있는 임차인' 및 '선순위 임차권' 존재가 가장 큰 부담 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 이 부분에 대한 확실한 해결 방안 없이는 인수 부담이 커질 수 있습니다.

제시외 건물 포함 매각 결정 또한 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

향후 임차인과의 관계를 원만하게 해결하고, 제시외 건물 관련 문제를 정리할 수 있다면, 신대방역 인근의 주거지로서의 가치와 함께 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

현재 상태에서의 시세 대비 저렴한 취득을 통해 투자 가치를 높이는 전략을 고려할 수 있습니다.

다만, 투자를 결정하기 전에 임차인과의 관계, 제시외 건물의 법적·물리적 상태, 그리고 주변 환경에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계