나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102810 [1] 서울특별시 관악구 신림동 507-38 엠엘쉐르빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 ""서울남부초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2021-06-21)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택외 1 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가
로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금350,000,000원
임대차계약일자 : 2021년8월7일
임차권자 : 이효정

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울중앙지방법원 2025타경102810 (1) 사건의 본건은 서울특별시 관악구 신림동 507-38번지에 소재하는 엠엘쉐르빌 3층 301호 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 3억 5천 6백만원이며, 토지 면적은 15.56㎡ (약 4.71평), 건물 면적은 29.94㎡ (약 9.06평)의 전용면적을 가지고 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 6월 21일에 사용승인을 받았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "서울남부초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

본건 북측으로는 약 6m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 29일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정입니다.

등기부상 을구 4번으로 등기된 주택임차권(임차인: 이효정, 보증금: 3억 5천만원, 전입일자: 2021.10.01, 확정일자: 2021.08.31)은 대항력이 있으며 선순위 권리로서, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

그 외 소유권 보존 및 공유자 전원 지분 이전(매매) 등기가 존재합니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 이효정: 보증금 350,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.10.01, 확정일자 2021.08.31, 배당신고일자 2023.10.16, 대항력 있음.

* 임차인 이효정은 대항력이 있으며, 보증금 3억 5천만원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 중요한 사항이므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 관악구 신림동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다세대/다가구 주택과 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설과의 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

서울남부초등학교 인근이라는 점은 교육 관련 시설과의 연관성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서울남부초등학교가 인근에 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 건물 특징: 2021년 준공된 도시형생활주택으로, 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비 등 최신 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 이효정 임차인의 보증금 3억 5천만원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 발생합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 토지이용계획 제한: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 재개발 등에서 제한이 따를 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 최근 주변 유사 물건의 매매 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가가 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 개별 자산 가치는 우수합니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하며, 이는 입찰 시 가장 중요한 고려 사항이 됩니다.

보증금 인수 여부에 따라 실질적인 총 취득 비용이 크게 달라지므로, 배당표와 임차인의 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높다는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 건물이 신축이며, 최신 설비를 갖추고 있어 유지보수 부담이 적습니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 또는 소형 가구에게 적합한 주거 형태로, 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 신림동 지역의 개발 가능성 및 향후 부동산 시장 상황에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3억 5천 6백만원입니다.

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식의 다세대주택(36.33㎡, 2015년식)이 1억 8천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건의 면적(29.94㎡)에 적용하면 약 1억 4천 8백만원 수준으로 추정됩니다.

본건은 2021년식 신축 건물임을 감안하여 시세보다 다소 높게 평가할 수 있으나, 감정가(약 1190만원/㎡)는 최근 시세(약 460~500만원/㎡)에 비해 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 3억 5천만원)의 존재이며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기가 있으나, "배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시적인 문구가 있어 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, "인수 보증금"을 제외하고 예상 입찰가를 산정하라는 규칙에 따라, 임차인 보증금 인수 리스크를 간접적으로 고려하되, 시세 기반의 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적으로 예상되는 입찰가는 2억 8천만원입니다.

이 가격은 최근 시장 시세보다는 높으나, 감정가보다는 현저히 낮은 수준이며, 신축 건물임을 감안한 가치와 잠재력을 고려한 금액입니다. 만약 임차 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 총 지출액이 높아지므로 입찰 전 철저한 권리 분석 및 배당 예상표 확인이 필수적입니다.

* 주변 혐오시설 정보:

본건 소재지인 서울특별시 관악구 신림동 507-38번지 주변에 대해 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 주택가와 학교(서울남부초등학교) 인근으로 형성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.