나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102754 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 41-89 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜움감정 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""은천삼거리"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 (지하철2호선)""서울대입구역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 보통임.

형태 및 이용상태

남동측 하향의 토지를 평탄하게 조성한 장방형 토지임.

인접 도로상태

본건이 소재한 토지의 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건으로서

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 타일 및 벽지도배 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다중주택으로 이용중이며 지1층-1층(각 7개호), 2-3층(각 8개호), 4층(3개호), 옥탑1층(2개
호)가 소재함. 지하1층 및 1층의 경우 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황
다중주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

- <지1층 건축물 현황도> 상 근린생활시설 부분 및 <1층 건축물 현황도>상 근린생활시설 부분은 현황 다중주택(각 7개호)로 이용중임.

- <옥탑1층 건축물 현황도> 상 다락 부분은 건축물 현황도 상 4층 내부 계단을 이용하여 출입 가능한 것으로 등재되어 있으나, 탐문에 의하면 현황 4층 내 내부 계단이 소재하지 않고, 외부 계단을 통해 출입이 가능하며, 별도의 다중주택(2개호: 501호, 502호)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 정확한 임대관계는 미상임.

- 일련번호 2 건물의 일반건축물대장 상 다음과 같이 위반건축물 표기(주택과-41633(2020.09
.22.)호에 의거 위반건축물 표기 [내역: 옥탑 30㎡ 조립식 패널 단독주택])가 된 바 이점
유의하시기 바람.

- 현장 실사시 본건 건물 일부는 점유자의 폐문부재로 인해 내부를 볼 수 없는 바, 이용 상
황 등은 일반 건축물대장 현황도면, 본건 건물 거주자 탐문 조사 등을 통하여 확인하였는
바 실제상황과 상이할 수 있으니 이 점 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

물건 고유번호: 서울중앙지방법원 2025타경102754 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 41-89

건물 유형: 다중주택

감정평가액: 3,472,820,900 원

토지 면적: 264.00㎡ (약 79.86 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 591.05㎡ (약 178.80 평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 최OO

1.2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""은천삼거리"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재한 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 ""서울대입구역""이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지 형태 및 이용 상태: 남동측 하향 경사를 완만하게 조성한 장방형 토지입니다.

인접 도로 상태: 본건 토지의 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역 (7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 ~ 2029.09.09)으로 지정되어 있어 취득 시 허가가 필요합니다.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

말소기준권리:

* 우리은행 근저당 (2017.12.08. 접수, 1,080,000,000 원)

권리 내역:

* 토지 소유권 이전: 김옥조 (1998.02.09. 접수), 진성인 외 1명 (2017.11.16. 접수)

* 소유권 지분 이전 (2017.10.22. 접수, 안민정)

* 주채무: 우리은행 근저당 (1,080,000,000 원)

* 가압류: 김양기 (2024.12.31. 접수, 200,000,000 원) - 말소됨

* 강제 경매: 최영환 (2025.04.25. 접수, 140,708,900 원) - 본건 경매 개시 결정

건물 등기부상 권리 내역:

* 소유권 보존: 진성인 외 1명 (2018.06.26. 접수)

* 근저당: 우리은행 (2018.06.29. 접수, 1,080,000,000 원) - 말소기준권리

* 소유권 지분 이전 (2018.10.22. 접수, 안민정)

* 주택 임차권: 다수의 주택 임차권 등기 존재 (모두 말소 처리됨)

임차인 현황:

제공된 자료 상 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* H *Y * (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-12-10)

* 강 (보증금 100,000,000원, 차임 170,000원, 전입 2022-11-08, 확정 2022-11-08, 배당 2025-05-13)

* 고 (보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-12-24, 배당 2025-07-04)

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-11-27, 확정 2025-04-30, 배당 2025-06-20)

* 김 (보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-12, 확정 2019-05-20, 배당 2025-05-12)

* 김 (보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-01, 확정 2022-05-23, 배당 2025-03-19)

* 김 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-16, 확정 2021-06-21, 배당 2025-05-19)

* 김 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-01, 확정 2022-06-29, 배당 2024-07-29)

* 김 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-28, 확정 2020-07-10, 배당 2024-08-08)

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-04-30, 확정 2025-04-30, 배당 2025-05-19)

* 김 (보증금 3,000,000원, 차임 380,000원, 전입 2025-04-30, 확정 2025-04-30, 배당 2025-06-13)

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2024-05-20, 확정 2025-04-29)

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2021-12-16, 확정 2025-04-29, 배당 2025-06-17)

* 남궁 (보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-13, 확정 2022-06-11, 배당 2025-05-14)

* 노 (보증금 3,000,000원, 차임 310,000원, 전입 2024-07-23, 확정 2025-06-13, 배당 2025-06-13)

* 민 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-19, 확정 2022-08-09, 배당 2024-09-26)

* 박 (보증금 10,000,000원, 차임 420,000원, 전입 2023-04-10, 배당 2025-04-17)

* 박 (보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-18, 확정 2022-07-11, 배당 2025-05-19)

* 원 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-14)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-05)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-22)

* 이 (보증금 3,000,000원, 차임 310,000원, 전입 2024-04-22, 확정 2024-04-25, 배당 2025-07-01)

* 이 (보증금 30,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-07-22, 확정 2024-07-22, 배당 2025-07-10)

* 장 (보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-10, 확정 2022-07-19, 배당 2024-10-07)

* 장 (보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-04-05, 확정 2022-03-14, 배당 2025-07-09)

* 전 (보증금 3,000,000원, 차임 340,000원, 전입 2021-10-13, 확정 2021-12-02, 배당 2025-07-10)

* 정 (보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2020-11-24, 확정 2020-10-06, 배당 2024-12-30)

* 천 (보증금 10,000,000원, 차임 390,000원, 전입 2022-02-03, 배당 2025-06-02)

* 최 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-29, 확정 2020-06-15, 배당 2024-12-27)

1.4. 상권분석

건물 구조 및 이용 상태: 본 건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 타일 및 벽지도배 마감, 창호는 샷시입니다.

이용 현황: 현재 다중주택으로 이용 중이며, 지1층 및 1층에 각 7개호, 2-3층에 각 8개호, 4층에 3개호, 옥탑 1층에 2개호가 소재합니다.

* 지1층 및 1층: 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 다중주택으로 이용 중입니다.

* 옥탑 1층: 공부상 다락 부분은 4층 내부 계단을 통해 출입 가능하도록 등재되어 있으나, 실제로는 4층 내부에 계단이 없고 외부 계단을 통해 출입하는 별도의 다중주택 (501호, 502호)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 건물 거래 정보:

최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월: 130,000,000원 (전용면적 45.72㎡)

* 2026년 5월: 285,000,000원 (전용면적 62.88㎡)

* 2026년 5월: 310,000,000원 (전용면적 58.53㎡)

참고: 상기 거래 정보는 '다세대' 주택이며, 본 물건은 '다중주택'이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근 상업시설 및 근린생활시설을 이용하기 편리합니다. 서울대입구역 상권을 이용하기 수월합니다.

혐오시설 유무: 주변 환경 조사 결과, 본건 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

위반 건축물: 옥탑에 약 30㎡ 규모의 조립식 패널 단독주택 형태의 위반 건축물이 등재되어 있습니다 (주택과-41633, 2020.09.22.). 이는 철거 또는 원상 복구 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

건축물 현황과의 차이:

* 지하 1층 및 1층: 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 다중주택으로 이용 중입니다.

* 옥탑 1층: 4층 내부 계단 출입으로 등재되었으나, 실제로는 외부 계단을 통해 출입하는 별도 주택으로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 추후 법적 문제나 행정 제재로 이어질 수 있습니다.

내부 확인 불가: 현장 실사 시 일부 점유자의 폐문 부재로 내부 확인이 불가능했던 세대가 있습니다. 실제 내부 이용 현황 및 상태는 다를 수 있으며, 이는 잠재적 하자 및 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관할 구청장의 허가를 받아야 토지를 취득할 수 있습니다. 이는 거래 과정에 추가적인 절차와 제약을 발생시킵니다.

높은 감정평가액: 약 34억 7천만원의 감정평가액은 지역 시세 대비 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 위반 건축물 및 용도 불일치 등의 하자를 고려할 때, 실질적인 가치 재평가가 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주요 도로변에 인접하고 서울대입구역 접근성이 양호한 다중주택입니다. 넓은 토지 면적(264㎡)은 향후 개발 가치를 시사합니다. 하지만 옥탑의 위반 건축물, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 일부 세대의 내부 확인 불가 등 상당한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들은 상당한 수리 및 법적, 행정적 해결 비용을 유발할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 후 토지 취득 관련 허가 절차가 필요합니다. 수많은 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 지하철 2호선 역세권 및 생활 편의 시설 접근성이 좋은 봉천동에 위치하여 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 높은 토지 가치: 264㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 재건축 등 개발 잠재력을 가지며, 서울 도심 내 희소성 있는 자산입니다.

* 다수 호실 임대 수익: 다중주택으로서 30개 이상의 다양한 호실을 통해 꾸준한 월세 수입 창출이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,472,820,900원입니다. 그러나 옥탑 위반 건축물, 용도 불일치, 내부 미확인 세대 등 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 이러한 문제점들의 해결 및 복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정평가액을 하회하는 수준에서, 잠재적 위험 요소를 반영하여 신중하게 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 3,000,000,000원 ~ 3,300,000,000원 (리스크 감안 시 감정가 대비 10~15% 하향 조정 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.