나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102798 [1] 서울특별시 관악구 신림동 103-227 단독주택 경매

서울특별시 관악구 서림3길 69-9 (단독주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경102798(서울중앙지방법원 경매1계). 감정가 1,018,999,800원, 최저가 815,200,000원. 매각기일은 2026-10-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 102798 [1]
소재지	서울특별시 관악구 신림동 103-227
도로명주소	서울특별시 관악구 서림3길 69-9
용도	단독주택
매각기일	2026.10.13
관할법원	서울중앙지방법원 경매1계 (530-1820 (제4별관 민사집행과))
이용제한	대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 도시지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 제2종일반주거지역

면적

토지면적	153㎡ (46.28평)
건물면적	228.60㎡ (69.15평)

금액

감정가	1,018,999,800원
최저가	815,200,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	81,520,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.01.27	1,018,999,800원	유찰
2차	2026.03.10	815,200,000원	변경
2차	2026.05.26	815,199,840원	변경
신건	2026.08.04	1,018,999,800원
신건	2026.09.08	1,018,999,800원	유찰
2차	2026.10.13	815,200,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울산업정보학교"" 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독·다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 ‘관악산역(신림선)’등이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
형태 및 이용상태: 급경사지에 소재하는 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.
인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역,제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변)임.
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

건물감정평가요항표

건물의 구조: 구조 : 벽돌조 평슬래브지붕
규모 : 지하1층/지상2층
외벽 : 벽돌붙임마감 등
사용승인일 : 1988.12.13.
이용상태: 본건의 공부상 이용상태는,
지층 및 1층, 2층 주택이며, 관리상태는 열악합니다.
설비내역: 기본적인 위생설비 등을 갖추고 있습니다.
부합물 및 종물: 본건 기호 2 건물에 소유자미상의 제시외건물 ㉠이 소재하여 이를 개략적으로 표시하고 감정평가하였는바, 추후 경매 진행 시 참고바랍니다. (후첨 ""사진"" 및 ""건물개황도"" 참고)
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	6건	65%	1,144,539,500원
최근 6개월	8건	65%	1,154,950,375원
최근 12개월	12건	73%	1,320,325,250원

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102798 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 103-227

용도: 단독주택

토지 현황: 급경사지에 소재하는 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

건물 현황: 지하1층/지상2층, 벽돌조 평슬래브지붕 주택이며, 관리상태는 열악합니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,018,999,800원

토지면적: 153.00㎡ (약 46.28평)

건물면적: 228.60㎡ (약 69.15평)

건물 제시외면적: 3.20㎡ (약 0.97평)

1.4. 매각대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 위반건축물 (지상 1층 주계단 해체(무단대수선, 위반면적 228.6㎡))

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울산업정보학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철 '관악산역(신림선)' 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 세장형이며 급경사지에 소재하여 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 문의 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요산 주변)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-16, 대항력 없음

* 김 : 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-19, 확정일자 2023-07-03, 배당신고일자 2025-03-26, 대항력 없음

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-19, 확정일자 2023-07-03, 배당신고일자 없음, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-17, 대항력 없음

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-11, 대항력 없음

* 송 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-17, 대항력 없음

* 이 : 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-07, 확정일자 2023-07-07, 배당신고일자 2025-07-19, 대항력 없음

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-10, 대항력 없음

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-10, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023년 5월 31일 접수된 주식회사한국비즈니스금융대부의 근저당권(금715,000,000원)으로, 이보다 늦은 을구의 주택임차권(김선민, 김준성) 및 갑구의 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 715,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023년 5월 31일 접수된 주식회사한국비즈니스금융대부의 근저당권(금715,000,000원)으로, 이보다 늦은 을구의 주택임차권(김선민, 김준성), 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,075,000,000원

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부 요약의 '말소: -' 표시는 인수되는 권리가 없음을 의미합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (제한점 명시)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 건물의 용도(다세대)가 본건(단독주택)과 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 전반적인 신림동 지역의 부동산 시장 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

최근 서울 관악구 신림동 지역의 다세대 주택 매매 실거래가는 약 1억 8천 5백만원에서 3억 9천만원 수준으로 나타나고 있습니다. 이는 본건의 감정가 약 10.2억원과는 상당한 차이를 보이며, 본건은 단독주택이라는 점에서 차이가 있음을 고려해야 합니다.

단독주택의 경우, 신림동 지역에서 150.9㎡ 토지에 225.63㎡ 건물이 2019년에 7억원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 103-8번지 외 2개 목록 단독주택(토지 81평, 건물 32평)이 2022년 경매에서 감정가 12억원으로 나온 사례도 있습니다. 이러한 정보들을 종합해 볼 때, 본건의 감정가는 주변 단독주택의 거래 사례 및 규모를 고려했을 때 일정 수준 이상의 가치를 반영하고 있는 것으로 보입니다. 그러나 실제 시장 가치는 아래 '잠재적 리스크' 섹션에서 언급될 여러 요인에 의해 크게 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

단독·다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육환경

본건은 '교육환경보호구역' 내에 위치하고 있습니다. 정확한 상대/절대 정화구역 범위 확인은 동작교육청에 문의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 구체적으로는 '지상 1층 주계단 해체(무단대수선, 위반면적 228.6㎡)' 사항이 있습니다. 위반건축물은 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 문제를 야기할 수 있으며, 이는 부동산 가치 하락의 주요 원인이 됩니다. 철거 또는 시정 명령 이행 시 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

건물 감정평가요약에 따르면, 건물의 관리상태는 '열악'한 것으로 평가되었습니다. 이는 향후 수리 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 높음을 시사합니다.

6.3. 토지 특이사항

토지가 '급경사지'에 소재하고 있어 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있으며, 안정성 및 활용도 측면에서 불리할 수 있습니다.

6.4. 기타

* 건물 사용승인일이 1988년 12월 13일로 노후화된 건물입니다.

* 인근에 서울산업정보학교가 위치해 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 교통 접근성과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나, '위반건축물' 등재, '열악한 건물 관리상태', '급경사지'라는 토지 특성 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히 위반건축물 문제는 원상복구 비용 및 향후 재산권 행사 등에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 복구 비용에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신림동 역세권 인근의 단독주택으로 잠재적 가치 보유

* 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담 없음

* 향후 위반건축물 문제 해결 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 반영

본건의 감정가는 1,018,999,800원입니다. 주변 다세대 주택 시세(1.85억~3.9억)는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 신림동 지역의 전반적인 부동산 시장 규모를 짐작하게 합니다. 유사 규모의 단독주택 사례(7억~12억 감정가)를 참고할 때, 감정가 수준은 해당 지역의 단독주택 가격 범주 내에 있는 것으로 보입니다.

9.2. 리스크 고려

본건의 가장 큰 리스크는 '위반건축물' 등재 및 '열악한 건물 상태', '급경사지'라는 점입니다. 위반건축물은 철거 또는 시정 시 상당한 비용(정확한 복구 비용은 현장 조사 및 전문가 상담 필요)이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 미칩니다. 또한, 건물 상태 개선을 위한 추가 공사 비용도 고려해야 합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인들을 충분히 할인하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 약 71.3억 원에서 81.6억 원 범위에 해당합니다. 다만, 위반건축물 복구 비용, 수리 비용, 그리고 향후 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 복구 비용 산출 및 전문가 의견 수렴 후, 실제 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보