나이스옥션 법원경매 광주 2024타경71115 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제5층 제비654호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2024.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 「빛가람시립도서관」북서측 인근에 위치한 중흥에스-클래스메가티움1차 제5층 제비654호로 주위는 오피스텔, 상업용, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 12층중 제5층 제비654호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 석재붙임 등,
내 벽: 벽지, 타일 마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.
(본건 북측,서측으로 도로와 접하며, 남측으로 보행자도로와 접함.)

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(가)는 제시목록 및 공부상 소유자가「이창우」이며, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경71115 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제5층 제비654호

용도: 오피스텔

감정가: 79,000,000원

토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

토지지분: 5.8759㎡ (약 1.78평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

건물지분: 28.4189㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김O

건축연도: 2014년

해당층: 5층 / 총 12층

2. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 「빛가람시립도서관」 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 상업용 건물, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건이 속한 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

도로상태: 본건 북측 및 서측으로 도로와 접하며, 남측으로는 보행자도로와 접해 있습니다. 서측으로는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김O

말소기준권리: 2023년 7월 26일 접수된 전남신용보증재단의 가압류 (을3) 입니다.

인수되는 권리: 본건에는 매각으로 소멸되지 않는 을구 3번 주택임차권(김홍)이 있습니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김홍

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2024-02-06

* 대항력: 있음

* 비고: (특이사항 없음)

권리분석 요약:

본건은 대항력 있는 임차인 김홍 씨가 존재하며, 임차인의 보증금 85,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건 입찰 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 빛가람 혁신도시의 일부로, 공공기관 이전과 함께 개발된 계획도시입니다. 주변에 오피스텔, 상업 시설, 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 최근 실거래가는 2026년 6월 5,750만원, 2025년 5월 6,100만원 및 6,150만원 수준에서 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 7,900만원보다 낮은 수준이며, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 8,500만원이 감정가 및 최근 시세보다 높아 적극적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

주변시설: 「빛가람시립도서관」이 북서측 인근에 위치하고 있으며, 오피스텔, 상업시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조로 12층 중 5층에 위치하며, 일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크는 대항력 있는 임차인 김홍 씨의 보증금 85,000,000원 인수 여부입니다. 해당 보증금 전액이 경매 절차에서 회수되지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 최근 거래가 및 감정가보다 높은 금액으로, 낙찰 시 상당한 추가 비용이 발생할 수 있는 매우 높은 위험 요인입니다. 또한, 최근 매매 시세가 감정가 대비 낮게 형성되어 있는 점도 고려해야 합니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금(85,000,000원)이 최근 시세(최고 6,150만원) 및 감정가(7,900만원)보다 높은 상황입니다. 이로 인해 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 높으며, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 낙찰 시 총 부담액이 시세보다 높아질 수 있는 고위험 물건입니다. 투자 시에는 이러한 인수 부담을 감안하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 건은 위치상 나주시 빛가람 혁신도시의 일부에 해당합니다.

오피스텔 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 향후 개발 및 지역 활성화에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

다만, 투자 포인트보다는 잠재적 리스크가 훨씬 큰 물건으로, 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 투자 결정을 내려야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가는 5,750만원에서 6,150만원 수준입니다. 본 건의 감정가는 7,900만원입니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 8,500만원이 인수될 수 있다는 점입니다. 이 금액은 최근 거래가보다 훨씬 높습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 경우 인수될 보증금이 상당하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세와 인수될 보증금 부담을 종합적으로 고려할 때, 매우 공격적인 가격으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 인수될 임차인 보증금을 감안하여, 잠재적 손실 가능성까지 고려한 예상 입찰가는 35,000,000원 으로 제안합니다.

이는 매우 위험 부담이 큰 가격이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 시세 변동, 배당 금액 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.