나이스옥션 법원경매 김천 2024타경1414 [4] 경상북도 구미시 산동읍 1167-11 신당리 주1동 3층301호 운동시설 경매
매각기일: 2026-02-20
물건 개요
나이스옥션 법원경매 김천 2024타경1414 [4] 경상북도 구미시 산동읍 1167-11 신당리 주1동 3층301호 운동시설 경매
- 사건번호: 2024타경1414
- 주소: 경상북도 구미시 산동읍 강동로 1159-57, 3층301호 (주1동)
- 용도: 운동시설
김천지원 경매5계 2024타경1414 | 소재지: 경상북도 구미시 산동읍 강동로 1159-57, 3층301호 (주1동) | 감정가: 1,895,000,000원 | 최저가: 1,326,500,000원 | 용도: 운동시설
1. 김천지원 2024타경1414 (4) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 물건 개요
사건번호: 김천지원 2024타경1414 (4)
소재지: 경상북도 구미시 산동읍 1167-11 신당리 주1동 3층301호
용도: 운동시설
감정가: 1,895,000,000원
토지면적: 903.83㎡ (약 273.42평)
토지지분: 903.8337㎡
건물면적: 1068.78㎡ (약 323.57평)
건물지분: 1068.7757㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 인OOOOOOOO
특이사항: "골프연습장"으로 이용 중. 대항력 있는 상가임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음. 내부 영업시설은 임차인 (주)제이원이 시공한 것으로 평가에서 제외함.
1.1. 2. 감정평가 요약
위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 구미시 산동읍 신당리 소재 "쌍용예가더파크아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지 및 근린생활시설, 전, 답, 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
교통상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스승강장, 25번국도 및 간선도로 등이 있어 제반 교통 사정은 보통시됩니다.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상4층건입니다. 외벽은 라임스톤, 페어그라스, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽 및 바닥은 인테리어 마감 및 일부 미시공 상태입니다. 창호는 샷시 단창입니다.
이용상태: 공부상 용도와 실제 이용 현황이 일부 상이합니다.
가) 공부상 "휴게음식점" (현재 "헬스장 샤워실 및 공실상태")
나) 공부상 "휴게음식점" (현재 "공실상태")
다) 공부상 "일반음식점" (폐문으로 내부 확인 불가능)
라) "골프연습장"
마) 공부상 "의원" (현재 "골프연습장")
설비내역: 공히 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 5필 일단지로 부정형 토지이며, 서측 하향 경사지에 계단식으로 평탄하게 조성된 "상업용 건부지"입니다.
인접 도로상태: 본 상가부지 남서측으로 폭 약 6-8미터의 포장도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 대부분 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며, 일부는 준보전산지, 절대보호구역, 수도공급설비(송수관로) 저촉 지역입니다.
공부와의 차이: 일부 토지의 지목은 "임야"이나 현황 "대"이며, 일부 건물의 용도는 공부상 내용과 실제 현황이 다릅니다. 또한, 특정 호실의 전유면적에 약간의 차이가 있습니다.
기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.
1.2. 입지 조건
본 물건은 구미시 산동읍에 위치하며, "쌍용예가더파크아파트" 단지 인근에 자리 잡고 있어 주거 밀집 지역과의 접근성이 좋습니다.
25번 국도 등 주요 도로망과의 연결이 용이하여 차량을 이용한 접근이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.
주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.
1.3. 권리 분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 인OOOOOOOO입니다.
가장 중요한 권리 분석 사항은 "대항력 있는 상가 임차인"의 존재입니다.
이는 해당 임차인의 보증금이 경매 배당 절차를 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 부족한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 이 부분은 매수인이 부담해야 할 추가적인 비용 발생 가능성이 있는 중대한 위험 요소이므로, 철저한 확인이 필요합니다.
1.4. 상권 분석
본 물건 주변으로는 다수의 아파트 단지가 위치해 있어, 지역 주민을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.
현재 "골프연습장" 및 "헬스장 샤워실" 등으로 이용되고 있다는 점은, 지역 주민을 대상으로 한 레저 및 스포츠 시설로서의 활용 가능성을 시사합니다.
다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 일부 공실 상태 등은 상권 활성화 정도에 대한 면밀한 추가 분석이 필요함을 보여줍니다.
1.5. 생활 정보
본 물건은 아파트 단지와 인접해 있어 기본적인 주거 생활 환경을 누릴 수 있습니다.
인근 버스 승강장 및 주요 도로 접근성이 양호하여 대중교통 및 차량 이용이 편리하므로, 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험: 배당으로 보증금 전액이 회수되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다.
영업 시설 제외: 내부 영업 시설(골프연습장 등)이 임차인이 시공한 것으로 평가에서 제외되어, 동일 업종 운영 시 추가적인 시설 투자 비용이 발생합니다.
용도 및 현황 불일치: 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 경우가 많아, 향후 법적, 행정적 문제 발생 소지가 있습니다.
토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 산지 등이 포함되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.
미확인 임대차: 임대관계가 미상으로, 예상치 못한 추가 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 구미시 산동읍의 개발 가능성이 있는 지역에 위치하며, 아파트 단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 골프연습장 등으로 활용되고 있다는 점은 긍정적으로 평가될 수 있습니다.
그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 평가에서 제외된 내부 영업 시설 문제, 공부와 현황의 불일치, 토지 이용 제한 등 여러 중대한 리스크를 동시에 안고 있어, 매수자는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 특히 임차인과의 관계 설정, 시설 복구 또는 재투자 비용 등을 종합적으로 고려한 의사결정이 중요합니다.
1.8. 투자 포인트
입지: 구미시 산동읍의 성장 가능성이 있는 지역에 자리하며, 아파트 단지 인근으로 배후 수요 확보가 용이합니다.
활용 가능성: 현재 골프연습장 등으로 운영 중인 점을 감안할 때, 관련 업종으로의 재운영 또는 타 용도로의 전환 시 사업성을 기대해 볼 수 있습니다.
권리 분석: 대항력 있는 임차인, 영업 시설 제외 등의 리스크를 충분히 고려하여, 이를 반영한 적정 인수가격 산정이 가능하다면 투자 가치를 검토해 볼 만합니다.
1.9. 주변 시설 조사
본 건이 소재한 구미시 산동읍 1167-11 일대는 "쌍용예가더파크아파트"를 비롯한 여러 아파트 단지와 인접해 있어 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.
인근에 분포하는 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.
주변 지역을 조사한 결과, 해당 주소지 인근에서 직접적으로 혐오 시설(예: 대규모 공장 단지, 유해 폐기물 처리 시설 등)이 즉각적으로 파악되지는 않았습니다.
그러나 산동읍은 신규 택지 개발 및 산업 단지 조성이 활발히 이루어지고 있는 지역이므로, 향후 개발 계획에 따라 주변 환경이 변화할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
또한, 본 건 토지 이용 계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 산지 등이 포함되어 있어, 인근에 농업 관련 시설이나 임야 등이 존재할 가능성이 있으며, 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.
법원 정보
김천지원 경매5계