나이스옥션 법원경매 대구 2024타경102066 [1] 대구광역시 수성구 파동 664 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2024.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 대구광역시 수성구 파동 소재 ‘파동119안전센터’ 남동측 인근에 위치하며, 부
근은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등에서 제
반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 주거용건부지로 이
용 중임.

인접 도로상태

대상 토지는 동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, <추가기
재> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물로서
- 일반건축물대장상 사용승일일자: 2015.09.11.
- 외벽 : 인조석 및 스톤코트 등 마감
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
- 바닥 : 데코타일, 마루 및 자기질타일 등 마감
- 창호 : 하이새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물은 단독(다가구)주택으로 이용 중임.

설비내역

대상 건물에는 급·배수설비 등 위생설비, 도시가스난방설비 및 가정용태양광설비 등이 설치
되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 폐문으로 인해 내부 이용상태를 확인하지 못하여 공부상 기재내역 및 현장에서
의 외부 관찰 등에 의거하여 이용상황 등을 기재 및 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 임차인들 중 전세사기피해자가 있으므로 전세사기특별법 등에 의한 우선매수청구권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2024타경102066 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 파동 664

용도: 다가구주택

감정가: 1,724,673,800원

토지면적: 374.00㎡ (약 113.19평)

건물면적: 635.63㎡ (약 192.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (을1, 을2 근저당권자)

사용승인일자: 2015년 09월 11일

1.2. 토지 이용계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, (하천) 건설과 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 토지는 대구광역시 수성구 파동 소재 ‘파동119안전센터’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량의 진출입이 용이하며, 버스정류장 및 간선도로와의 접근성이 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다. 최근 파동교 확장공사(2025년 11월 완료)를 통해 통행 시간 및 대기 길이가 단축되는 등 교통 편의가 개선되었습니다. 다만, 파동로 주변 재건축·재개발로 인한 신규 가구 증가가 예상되어 향후 교통량 증가에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 생활 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있으며, 수성못, 수성유원지 등이 인접해 있어 여가 및 문화생활을 즐기기 좋습니다.

* 문화시설: 수성문화재단에서 운영하는 공방들이 해당 권역에 다수 분포되어 있습니다.

* 교육시설: 파동초등학교, 수성중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 파동 재개발 지구 내 방치된 빈집들이 우범지대로 전락할 우려가 있었다는 보도가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 09월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 을2)입니다. 이에 따라 위 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

총 17명의 임차인이 확인되었으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 임차인 중 '전세사기 특별법'에 따른 우선매수청구권이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 강주희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-04, 대항력 없음

* 김금순: 보증금 40,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2018-09-05, 확정 2018-09-05, 배당 2024-02-27, 대항력 없음

* 김남수: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-14, 확정 2019-05-14, 배당 2024-03-25, 대항력 없음

* 김명진: 보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-04-18, 확정 2017-04-24, 배당 2024-03-25, 대항력 없음

* 김병열: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-16, 확정 2020-01-16, 배당 2024-03-29, 대항력 없음

* 김부석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-11-13, 대항력 없음

* 김은미: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-11-13, 확정 2017-11-06, 배당 2024-02-16, 대항력 없음

* 김은미: 보증금 95,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2019-08-21, 확정 2019-08-07, 배당 2024-04-04, 대항력 없음

* 류언정: 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-22, 확정 2019-09-30, 배당 2024-03-07, 대항력 없음

* 박해덕: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-10, 확정 2021-09-10, 배당 2023-11-09, 대항력 없음

* 신승일: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-12-03, 확정 2018-10-10, 배당 2023-12-18, 대항력 없음

* 신은경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-12, 대항력 없음

* 이동현: 보증금 90,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-12-15, 확정 2020-12-16, 배당 2024-04-04, 대항력 없음

* 장미라: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-12-01, 대항력 없음

* 정순이: 보증금 80,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2017-12-01, 확정 2017-11-27, 배당 2024-04-04, 대항력 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부채권 총액

1,815,000,000원 (근저당권, 가압류, 압류, 주택임차권 등)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대구광역시 수성구 파동은 과거에는 자연녹지 및 농업 지역의 성격이 강했으나, 최근 개발 및 재개발을 통해 주거지로 발전하고 있습니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 중심의 지역입니다.

4.2. 생활 편의 및 문화 시설

수성못, 수성유원지 등 근린 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 수성문화재단에서 관리하는 공방들이 다수 위치하고 있어 문화적인 이점도 있습니다.

4.3. 잠재적 개발 가능성

주변 지역에서 아파트 재건축 및 재개발이 활발히 진행 중이며, 이는 지역 가치 상승 잠재력을 시사합니다. 다만, 이로 인한 교통량 증가 및 기반 시설 확충 필요성에 대한 논의도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

주요 간선도로인 신천대로, 앞산터널로와 연결되어 시내 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 파동교 확장 공사 완료로 교통 흐름이 개선되었습니다.

5.2. 교육 환경

인근에 파동초등학교, 수성중학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타

과거 파동 재개발지구 내 방치된 빈집들이 우범지대로 전락할 우려가 있었다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세사기 특별법 관련

임차인 중 '전세사기 특별법'에 따른 우선매수청구권 행사 가능성이 있는 임차인이 존재합니다. 이는 낙찰 후 매수인의 인수 부담으로 작용할 수 있으며, 관련 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 권장됩니다.

6.2. 건물 내부 확인 불가

폐문으로 인해 건물 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하여 공부상 기재내역 및 외부 관찰에 의거하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

토지 및 건물 감정평가 시 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 이는 향후 임대 수익률 산정 및 관리 시 변수로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 파동에 위치한 다가구주택으로, 준수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 교통 개선이 이루어졌으며, 주변 지역의 개발 잠재력도 존재합니다. 그러나 다수의 임차인이 존재하며, 이들 중 전세사기 피해자가 있을 수 있어 우선매수청구권 행사 가능성 및 이에 따른 법적 절차 진행에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 인근 주거지

파동 지역은 산으로 둘러싸여 독특한 주거 환경을 가지며, 신천대로 및 앞산터널로 등 주요 도로 접근성이 좋아 대구 시내 이동이 편리합니다.

8.2. 대규모 주거지 개발 잠재력

주변 지역의 재건축 및 재개발 사업은 지역 가치 상승의 기회 요인이 될 수 있습니다.

8.3. 공공 임대주택 전환 가능성

만약 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사하지 않거나, 낙찰 후에도 잔여 보증금 미회수 등의 문제가 발생할 경우, 국가나 공공기관이 해당 주택을 매입하여 공공 임대주택으로 활용할 수 있다는 점도 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,724,673,800원을 기준으로, 권리 분석 결과 인수되는 보증금이 없고, 임차인과의 명도 진행 상황, 법원 경매 동향, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 전세사기 특별법에 따른 우선매수청구권 행사 가능성 및 건물 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 명확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 명도 관련 전문가 상담 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.