나이스옥션 법원경매 인천 2023타경502470 [1] 인천광역시 남동구 간석동 산18 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경502470 [1] 인천광역시 남동구 간석동 산18 임야 경매

• 사건번호: 2023타경502470
• 주소: 인천광역시 남동구 간석동 산18
• 감정가: 94,297,830원
• 최저가: 11,093,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

인천지방법원 경매25계 2023타경502470 | 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 산18 | 감정가: 94,297,830원 | 최저가: 11,093,000원 | 용도: 임야

1. 인천지방법원 2023타경502470 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경502470 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 산18

용도: 임야

감정가: 94,297,830원

토지면적: 12,298.00㎡ (약 3,720.33평)

토지 지분율: (제공된 정보에 오류가 있어 명확히 기재하기 어려움. '토지 일부 지분 매각'으로 표기)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

주의사항: 1. 지분매각, 특별매각조건으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능.

2. 부정형의 임야로 토지상에 자생하는 자연림은 임지에 포함하여 평가 및 매각.

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, "인천교통정보센터" 북동측 인근입니다.

주변은 임야, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

경매 대상인 토지는 크게 두 필지로 구분되며, 기호1(산18)은 부정형 임야로 자연림 상태이며, 기호2(산15-7)는 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 기호1은 보전녹지지역, 도시자연공원구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역에 해당하여 개발에 일부 제한이 있습니다.

토지이용계획상 기호2는 제1종일반주거지역, 도로, 소로1류, 가축사육제한구역, 준보전산지, 과밀억제권역에 해당합니다.

간석동 일대는 도시재생 사업 및 주거환경 개선 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 전체 토지 소유권이 아닌, 토지의 일부 지분만이 경매에 나온다는 의미이며, 공동 소유자들과의 관계 설정이 매우 중요합니다.

'공유자 우선매수신고' 조항이 있어, 기존 공유자가 법원에서 정한 가격으로 해당 지분을 우선적으로 매수할 권리가 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사될 수 있어, 입찰에 참여하더라도 최종적으로 낙찰받지 못할 가능성이 높습니다.

'재매각' 물건이라는 점은 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 특별한 사유로 인해 다시 경매가 진행됨을 의미합니다. 이는 입찰에 대한 시장의 관심이 낮았거나, 물건 자체의 특수성 또는 가격 부담 등의 이유일 수 있습니다.

공부상 지목(임야)과 현황(기호2는 도로 이용 중)의 차이는 추후 이용 및 권리 관계에 있어 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 남동구의 생활권 내에 위치하며, 주변에는 주거용 건물(아파트, 단독/다세대 주택)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

"인천교통정보센터"가 인근에 있다는 점은 잠재적인 편의시설 접근성 및 교통 요충지로서의 가능성을 시사합니다.

간석동 일대는 지속적인 도시 개발 및 정비 사업이 진행되고 있으며, 이는 장기적으로 상권의 활성화 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 물건 자체가 임야이고 지분 매각 대상이라는 점에서 직접적인 상권 이용보다는 주변 상권의 영향을 받는 간접적인 가치를 지닐 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

차량을 이용한 이동이 가능하며, 도로망 접근성이 양호한 편입니다.

"인천교통정보센터"가 인근에 위치해 있습니다.

주변에 아파트, 주택 단지, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

토지이용계획상 보전녹지지역, 도시자연공원구역, 공익용산지, 보전산지 등이 포함되어 있어, 일부 지역은 자연환경을 접할 수 있는 특징이 있습니다.

인천 시청 및 기타 행정복지센터, 병원, 시장 등 주요 생활 편의 시설 이용도 비교적 용이한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 토지 전체가 아닌 일부 지분만 소유하게 되므로, 다른 공유자와의 협의 없이는 사실상 토지를 활용하거나 매각하기 어렵습니다. 공유물 분할, 매도, 신축 등 모든 과정에서 공동 소유자들의 동의가 필요하며, 이 과정에서 갈등이나 지연이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

'공유자 우선매수권 행사' 가능성이 매우 높습니다. 법원에서 정한 최저매각가격 이상으로 입찰이 이루어져도, 기존 공유자가 우선매수권을 행사하여 낙찰받지 못할 위험이 있습니다. 이는 투자자 입장에서 시간과 노력을 들였음에도 실질적인 취득으로 이어지지 못할 수 있음을 의미합니다.

'재매각' 물건이라는 점은 해당 물건에 대한 시장의 낮은 관심, 높은 가격 부담, 혹은 기타 복합적인 문제점을 시사할 수 있습니다.

보전녹지지역, 도시자연공원구역, 공익용산지, 보전산지 등의 지정으로 인해 토지 개발에 상당한 제약이 따르며, 건축 행위나 토지 이용에 대한 규제가 엄격할 수 있습니다.

공부상 지목과 현황(기호2는 도로 이용 중)의 차이는 추후 소유권 분쟁이나 도로 이용에 대한 복잡한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도 절차에 어려움이 따를 수 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다.

입지적으로는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 교통 접근성 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 또한, 주변 지역의 도시재생 및 주거환경 개선 사업은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

그러나 '지분 매각', '공유자 우선매수신고', '재매각'이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 공유자 우선매수권 행사 가능성이 높아 실제 낙찰받기 어렵거나, 낙찰받더라도 공유자들과의 복잡한 협의 과정이 필수적입니다.

보전녹지, 도시자연공원구역 등의 개발 제한 또한 투자 가치를 제약하는 요소입니다.

따라서 본 물건은 명확한 법률적 검토와 공유자와의 원만한 합의 가능성을 확인하지 않고서는 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 초기 투자 비용 (잠재적): 지분 매각이므로 전체 토지 소유권 취득보다는 낮은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다. (단, 공유자 우선매수권 행사 시 투자 불가)

장기적인 지역 개발 잠재력: 간석동 일대의 도시재생 및 인프라 개선 사업은 미래 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

전략적 토지 확보 기회 (매우 제한적): 만약 공유자들과의 관계 개선 및 협의가 원만하게 이루어진다면, 향후 개발 가능성이 있는 토지를 확보하는 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 현실적으로 매우 어려운 시나리오입니다.)

자연환경 접근성: 도시 속에서도 보전산지, 도시자연공원구역 등이 포함되어 있어 자연환경 접근성이 있다는 점은 특정 목적의 투자가치로 고려될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매25계