나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4768 [1] 인천광역시 계양구 방축동 140-1 조흥빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 "병방초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며
주위는 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지대로서 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지는 차량출입이 가능하며 인근에 버스 정류장 및 전철역(임학역)등이 위치하고 있는
바 접근성, 노선 및 운행횟수 등으로 보아 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일자 : 1993.06.17)

외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일붙임 마감등으로 추정됨.
창호 : 하이샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중 인것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생 및 전기설비, 급·배수시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 장방형 평지의 토지로서 "다세대주택 건부지"등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(계양택지(자세한 사항은
도시정비과 문의)),가축사육제한구역(일부제한지역 (주거밀집지역에서 50m 이내 지역))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 절대보호
구역(2016-06-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발
지구<택지개발촉진법>,중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문
의032-450-5594))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본건은 인천광역시 계양구 방축동 140-1번지 조흥빌라 2층202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경4768 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 106,000,000원입니다.

토지 면적은 29.12㎡ (약 8.81평)이며, 토지 지분 면적도 동일합니다.

건물 면적은 44.66㎡ (약 13.51평)이며, 건물 지분 면적도 동일합니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.3. 건물 구조 및 정보

건물은 벽돌조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물 내 제2층 제202호이며, 사용승인일자는 1993년 06월 17일입니다.

외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감으로 추정됩니다. 창호는 하이샷시 창입니다.

본건은 기본적인 위생, 전기, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 인접 필지 대비 장방형 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

대상 물건 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 방축동 소재 "병방초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역(임학역)이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 09월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑8)입니다. 채권금액은 3,039,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

을구 9번의 주택임차권(채권자: 김주형)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

임차인의 보증금은 100,000,000원이며, 전입일자는 2021년 06월 10일, 확정일자는 2021년 05월 14일입니다.

배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 아니하면, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 인수 보증금은 존재할 수 있으며, 본건의 경우 100,000,000원입니다.

3.3. 기타 권리

소유권 이전 (갑5, 갑7), 압류 (갑9, 갑11), 강제경매 (갑10) 등의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,139,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김주형)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-10

* 확정일자: 2021-05-14

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 시세

최근 인근에서 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 3월, 동일한 "조흥빌라" (건축년도 1991년)의 37.31㎡ 면적 물건이 35,000,000원에 거래되었습니다 (지하층 추정).

2026년 3월, "성우파크빌" (건축년도 1990년)의 36.88㎡ 면적 물건이 105,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월, "장미빌라" (건축년도 1990년)의 36.36㎡ 면적 물건이 68,000,000원에 거래되었습니다.

본건(44.66㎡)은 감정가 106,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 성우파크빌 사례와 유사한 가격대에 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

본건은 병방초등학교 인근 주거지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 무난합니다. 주변에 일상생활에 필요한 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상보다 높은 총 취득 비용으로 이어질 수 있습니다.

5.2. 높은 매수신청보증금

특별 매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 책정되어 있습니다. 이는 일반적인 10%보다 높은 금액으로, 입찰 시 초기 자금 부담이 더 클 수 있습니다.

5.3. 건축 연도

본건 건물은 1993년에 사용승인되어 건축된 지 약 30년이 경과되었으므로, 향후 재건축 또는 리모델링 필요성 발생 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 별도 검색 결과, 병방초등학교와 임학역 인근 지역에 대한 주요 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 방축동에 위치한 다세대주택으로, 병방초등학교 및 임학역 인근에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 건축 연도에 비해 관리 상태는 보통으로 보입니다.

그러나 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 또한, 매수 신청 보증금이 20%로 높게 책정된 점도 유의해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

병방초등학교와 가까운 주거지역에 위치하고 있으며, 임학역을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

인천 계양구는 지속적인 도시 개발 계획이 진행되는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7.2. 가격 메리트 잠재성

인수해야 할 임차보증금 100,000,000원을 고려하면, 매수인이 실제 지불하는 입찰가는 낮아져야 총 취득 비용을 시장가 이하로 맞출 수 있습니다. 이를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 물건이 105,000,000원 ~ 127,000,000원 수준에서 형성될 것으로 추정됩니다.

만약 입찰가가 100,000,000원 이하로 결정될 경우, 매수인의 총 지불액은 입찰가 + (100,000,000원 - 입찰가) = 100,000,000원이 됩니다.

따라서, 임차인 인수 보증금을 고려했을 때, 예상되는 총 취득 비용은 약 100,000,000원에서 110,000,000원 사이가 될 것으로 보입니다.

이를 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 추후 임차인과의 협상 및 명도 과정, 그리고 배당 결과에 따라 변동될 수 있는 금액입니다.

매수 신청 보증금은 최저 매각 가격(106,000,000원)의 20%인 21,200,000원을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.