나이스옥션 법원경매 인천 2024타경504190 [1] 인천광역시 남동구 도림동 676-2 삼성베라체 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2024.02.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 도림동 소재 "도림초등학교" 남서측 인근의
삼성베라체 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2009. 09월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층건
다세대주택 건물 내의 5층 501호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 본타일 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 부정형인 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의
부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 북동측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지:제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도림구획),
특수도로(보행자전용도로)(접함), 가축사육제한구역(2013-03-08),
현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역), 과밀억제권역.

기호2토지:제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도림구획),
가축사육제한구역(2013-03-08),
현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 부동산 표시상에는 ‘삼성베라체 1동, 도림로49번길 16-2’이나 현황 및 집합건축물대장상 도로명 주소는 ‘삼성베라체 1동, 도림로49번길 16-6’임(현황조사서 및 2025. 3. 26.자 감정인 사실조회결과보고 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 인천지방법원 2024타경504190 (1) 사건에 대한 물건 명세서를 바탕으로 작성되었습니다. 해당 물건은 인천광역시 남동구 도림동에 소재한 다세대주택으로, 부동산 임의 경매 절차를 통해 매각됩니다. 채권자는 현OOOOOOO입니다.

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지 및 용도

본건의 소재지는 인천광역시 남동구 도림동 676-2 삼성베라체 1동 5층 501호이며, 용도는 다세대주택입니다.

1.2. 2. 면적 및 건물 규모

토지 면적은 31.13㎡ (약 9.42평)이며, 토지 지분은 31.13482967207895㎡입니다. 건물 면적은 55.55㎡ (약 16.81평)이며, 건물 지분 또한 55.55㎡입니다. 제시외 면적은 없습니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 3. 감정가 및 매각 조건

감정평가액은 165,000,000원입니다. 매각 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.3. 건축물 정보

본건 건물은 2009년 9월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다. 외벽은 콘크리트 위 돌붙임 및 본타일 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 도림동 소재 "도림초등학교" 남서측 인근의 삼성베라체 단지 내에 위치합니다. 주변 지역은 유사한 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 버스 정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

기호 1, 2 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도림구획)으로 지정되어 있습니다. 또한, 특수도로(보행자전용도로)(접함), 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존은 김미자, 소유권 이전은 양성현 명의로 되어 있습니다. 을구에는 2019년 11월 21일 접수된 현대캐피탈 주식회사 근저당권(78,000,000원)이 말소기준권리로 기재되어 있습니다. 이후 접수된 가압류 및 임의경매, 추가 가압류들은 모두 말소 처리되어 인수되는 권리가 없습니다. 총 채권액은 135,562,197원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다. 다만, 지상권에 대한 개요는 명시되어 있으나, 별도로 등기된 지상권은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계 사항은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 매매 사례

2026년 3월~4월에 거래된 주변 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 남동구 도림동 663-9번지 메종#663 (2013년 건축, 53㎡, 5층): 90,000,000원

* 인천광역시 남동구 도림동 675-1번지 이지빌라 (2016년 건축, 51.33㎡, 5층): 180,000,000원

* 인천광역시 남동구 도림동 669-5번지 오복빌라(111동) (1993년 건축, 38.98㎡, 2층): 80,000,000원

최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 동일 단지 또는 유사 건물로서 면적이 약 50㎡ 내외의 다세대 주택은 80,000,000원에서 180,000,000원까지 가격 분포를 보이고 있습니다. 본건 건물의 건축 연도가 2009년임을 고려할 때, 2013년 또는 1993년 건축된 사례들과 유사한 수준 또는 그 이하의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 2016년 건축된 '이지빌라'의 180,000,000원 거래 사례는 신축 연도 및 단지 특성에 따라 높은 가격 형성 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

도림초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주소 불일치 문제

본건 부동산 표기상 주소는 '삼성베라체 1동, 도림로49번길 16-2'이나, 현황 및 집합건축물대장상 도로명 주소는 '삼성베라체 1동, 도림로49번길 16-6'으로 확인되었습니다. 이는 현황 조사서 및 감정인 사실조회 결과 보고서를 통해 확인된 내용으로, 입찰 전 등기부등본 및 건축물대장과의 일치 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 주변 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 파악되지 않았습니다. 다만, 남동구 지역은 일부 산업단지 및 폐기물 처리 시설 등이 분포하는 지역으로, 해당 시설들의 운영 상태 및 위치에 따라 간접적인 영향을 받을 수 있습니다. (예:)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 도림동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 무난하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 다만, 도로명 주소 불일치 문제가 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다. 최근 주변 시세는 유사 면적의 건물들이 8천만원에서 1억 8천만원까지 거래되고 있어, 본건의 감정가 1억 6천 5백만원은 시세 범위 내에 있습니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 분석: 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 도림초등학교 인근으로 학군이 양호하며, 주거 단지 및 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 도림동 일대의 개발 가능성 및 주거 선호도 변화에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 4천만원 사이로 추정됩니다. 특히, 2013년식 53㎡ 건물이 9천만원에 거래된 점과 2016년식 51㎡ 건물이 1억 8천만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(2009년식 55.55㎡)의 적정 시세는 약 1억 2천만원 내외로 판단됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원 (일억 이천오백만원)으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 75.7% 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 유동적으로 조절될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.