나이스옥션 법원경매 인천 2024타경509904 [1] 인천광역시 부평구 부평동 377-5 엘도라도 6층607호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 무난함.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조평슬라브지붕 지상10층건물 내 제6층 제607호로서,
사용승인일: 2011.12.14
외벽: 몰탈위페인팅마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 조사일 현재 공동주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약8m의 도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경509904 (1)

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 이

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 377-5, 엘도라도 6층 607호

* 건물 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브 지붕, 지상 10층 건물 중 제6층 제607호

* 사용승인일: 2011년 12월 14일

* 건물 면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

* 토지 지분 면적: 5.185㎡ (약 1.57평)

* 감정가: 86,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 및 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 위한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 주요 권리

* 말소기준권리: 주식회사경인브레카의 가압류 (2019.03.07.)

* 인수되는 주요 권리:

* 을구 5번: 이 의 주택임차권 (보증금 63,000,000원, 전입일자 2018.07.27, 확정일자 2018.06.07) - 매수인 인수

* 갑5-1: 이 의 가압류 경정 (금액 10,000,000원) - 매수인 인수

* 기타 말소되는 권리 다수 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 91,469,254원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리: 이 )

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2018년 07월 27일

* 확정일자: 2018년 06월 07일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2020년 08월 06일

3.3. 인수되는 권리 요약

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 (보증금 63,000,000원)이 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 또한, 10,000,000원의 가압류 채권도 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 인수 부담액: 73,000,000원 (임차보증금 63,000,000원 + 가압류 10,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

* 건물명: 엘도라도

* 건축년도: 2011년

* 총 10층 건물에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 복합 사용 중입니다.

* 총 48세대가 거주하는 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 최근 2026년 7월 거래 사례를 바탕으로 분석한 결과, 인근 유사 물건 시세는 다음과 같습니다.

* 인천 부평구 부평동 656-11 (해담캐슬, 2016년 준공, 43.31㎡): 188,000,000원

* 인천 부평구 부평동 10-498 (해피팰리스, 2015년 준공, 49.26㎡): 284,000,000원

* 인천 부평구 부평동 475-12 (우진그린빌, 2001년 준공, 38.94㎡): 70,000,000원 (연식, 면적 등 차이 존재)

* 본건 물건(22.89㎡)은 유사 거래 사례 대비 면적이 상당히 작습니다.

* 면적당 가격으로 환산 시, 43.31㎡ 물건의 경우 약 43.4만원/㎡, 49.26㎡ 물건의 경우 약 57.6만원/㎡ 수준입니다.

* 본건 면적(22.89㎡)에 적용 시, 시장 가치는 약 100,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 마트, 상점 등 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 물건지 인근에 부평중학교가 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 부담

* 임차인 보증금 63,000,000원 및 가압류 10,000,000원으로 총 73,000,000원의 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가 비용으로 발생합니다.

* 만약 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 예상보다 더 많은 금액을 추가로 부담할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 형식적 경매의 성격과 더불어 대항력 있는 임차인 및 인수되는 가압류가 존재하여 권리 관계 파악 및 명도 과정에 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 부평구에 위치한 도시형생활주택으로, 엘도라도 건물 내 6층 607호입니다. 감정가는 86,000,000원으로 책정되었으나, 매수인이 인수해야 할 임차보증금(63,000,000원)과 가압류(10,000,000원)를 합한 총 73,000,000원의 부담이 존재합니다. 면적이 22.89㎡로 작다는 점을 고려할 때, 인수 부담액이 감정가에 비해 높은 편입니다. 주변 시세 분석 결과, 본 건의 실제 시장 가치는 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다. 따라서 총 지출 비용(낙찰가 + 인수 부담액)이 시장 가치 범위를 벗어나지 않도록 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구라는 지리적 이점과 비교적 신축(2011년 준공) 건물에 속한다는 점은 긍정적입니다.

* 소형 면적(6.92평)으로 1인 가구 또는 임대용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 낙찰가만 확보된다면, 인수 부담액을 감안한 총 지출 비용으로도 충분히 수익성을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 부담액이 상당하여, 총 지출 비용(낙찰가 + 인수 부담액 73,000,000원)이 시세 범위(추정 시장가치 100,000,000원 ~ 130,000,000원) 내에서 이루어지도록 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 지출 비용이 110,000,000원 ~ 120,000,000원을 넘지 않도록 하는 것이 바람직합니다. 이를 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 예상 총 지출 비용 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

* 예상 낙찰가 범위: 37,000,000원 ~ 47,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 45,000,000원 ~ 55,000,000원으로 제안합니다.

본 제안 가격으로 낙찰 시, 총 지출은 약 118,000,000원 ~ 128,000,000원이 될 수 있습니다.

주의사항: 상기 분석은 제공된 정보를 기반으로 하였으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰 여부를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.