나이스옥션 법원경매 목포 2022타경55976 [1] 전라남도 무안군 일로읍 구정리 278-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2022타경55976 [1] 전라남도 무안군 일로읍 구정리 278-1 전 경매

• 사건번호: 2022타경55976
• 주소: 전라남도 무안군 일로읍 구정리 278-1
• 감정가: 11,088,000원
• 최저가: 1,627,000원
• 유찰 횟수: 8회
• 용도: 전

목포지원 경매5계 2022타경55976 | 소재지: 전라남도 무안군 일로읍 구정리 278-1 | 감정가: 11,088,000원 | 최저가: 1,627,000원 | 용도: 전

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 목포지원 2022타경55976 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지매각 건으로, 전라남도 무안군 일로읍 구정리 278-1 소재의 토지입니다.

현재 소유자와 채무자가 동일인(오OO)이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

토지의 용도는 '전(밭)'이나 현황은 '묘지'로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 396.00㎡ (약 119.80평)입니다.

감정가는 11,088,000원으로, 평당 약 92,554원 수준으로 평가되었습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 구정리 소재 '숫골마을' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대로, 조용하고 한적한 환경입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 불편한 것으로 평가됩니다. 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 남서측으로 인접지에 소폭의 농로가 소재하여 접근성이 확보될 여지는 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 제한사항

토지는 부정형의 완경사지이며, 현재 '묘지'로 이용 중입니다.

토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 이해관계

본 건은 채권자에 의한 부동산강제경매 사건으로, 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 매각 대상은 토지매각이나, 토지 지상에 분묘(묘)가 소재하므로, 이에 대한 권리 관계를 명확히 해야 합니다.

3.2. 특이 사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 '농지취득자격증명(농취증)'의 필요와 현황 '묘지'입니다.

농취증 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다.

일로읍 회신서에 따르면, 불법 조성된 묘지를 복구하겠다는 계획서를 첨부하여 농취증을 신청하면 발급받을 수 있다고 합니다.

이는 낙찰자가 잔금 납부 전까지 '묘지 복구 계획 수립 및 이행'에 대한 책임을 지고 농취증을 발급받아야 함을 의미합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 토지는 농경지 및 자연림이 혼재된 지대에 위치한 '전'이며, 상권 형성은 어렵습니다.

투자 목적은 농업, 주말농장, 혹은 묘지 복구 후 생산관리지역 내 개발 가능성(제한적)에 초점을 맞춰야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 숫골마을 인근의 한적한 농촌 지역이며, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 대형 마트 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치하여 생활 편의성은 낮습니다.

외부적으로 명확히 확인되는 대규모의 혐오시설(쓰레기 처리장 등)은 없으며, 주변 환경은 조용합니다. 다만, 일로읍 인근에는 하수종말처리장 방류수의 영향으로 얼지 않는 '구정리 수로'가 있어 낚시터로는 알려져 있습니다. 이는 본 건 토지의 직접적인 혐오시설은 아니지만, 주변 지역 환경 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 잠재적 리스크

토지 현황과 공부상의 지목 불일치: 지목 '전', 현황 '묘지' (농지법 위반 소지).

농지취득자격증명 발급 리스크: 복구 계획이 불허되거나, 복구 이행이 지연될 경우 보증금 몰수 및 소유권 취득 불가 리스크가 있습니다.

분묘 기지권 문제: 토지 지상에 분묘가 존재하므로, 해당 분묘가 오래되어 '분묘기지권'이 성립하는 경우, 낙찰자가 분묘 이장(移葬)을 요구하는 데 어려움이 발생할 수 있습니다. (감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 조사가 필수적입니다.)

5.2. 해결 방안

농취증: 입찰 전, 일로읍에 복구 계획서의 구체적인 가이드라인 및 서식, 발급 가능 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

분묘: 낙찰 후, 분묘의 연고자를 찾아 협의를 통해 이장을 진행해야 하며, 연고자를 찾기 어렵거나 분묘기지권이 성립한다면 법적 조치(토지 인도 소송, 지료 청구)가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 감정가가 비교적 낮고 면적이 적당한 소규모 토지이나, '농취증', '현황 묘지', '지적도상 맹지'라는 세 가지 주요 리스크가 복합적으로 작용하는 물건입니다.

특히, 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 주의사항이 있어, 초보 투자자보다는 관련 절차에 대한 이해도가 높은 전문가나 농지 복구에 필요한 시간적/금전적 여력이 있는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 유찰 시 감정가 대비 낮은 금액으로 취득 가능성이 높습니다.

토지 복구 후 가치 상승: 묘지를 복구하고 지목대로 '전'으로 이용하거나, 생산관리지역의 용도에 맞게 활용할 경우, 리스크 해소와 함께 토지 가치가 상승할 여지가 있습니다.

소규모 투자: 총액이 낮아 소액으로 토지 경매에 진입하고자 하는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매5계