나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37126 [1] 경상남도 진주시 옥봉동 390-1 467호 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37126 [1] 경상남도 진주시 옥봉동 390-1 467호 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경37126
• 주소: 경상남도 진주시 향교로120번길 9-4
• 용도: 단독주택

진주지원 경매2계 2023타경37126 | 소재지: 경상남도 진주시 향교로120번길 9-4 | 감정가: 280,049,600원 | 최저가: 56,207,000원 | 용도: 단독주택

1. 진주지원 2023타경37126 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경37126 (1)

소재지: 경상남도 진주시 옥봉동 390-1 467호 외 (감정평가서상 기호 2, 3, 4 포함)

용도: 단독주택 (감정평가서상 토지는 주택부지, 임야, 묘지 등으로 이용)

감정가: 280,049,600원

토지 면적: 총 439.00㎡ (약 132.80평)

토지 지분: 426.0056㎡ (약 128.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적:

공부상: 0.00㎡ (표기상), 실제 이용 면적 약 110.6㎡ (약 33.46평) (기호 1)

제시외 건물 (ㄱ~ㄹ): 총 21.90㎡ (약 6.62평) - 매각 포함

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 주거환경개선지구, 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. 목록 공부상 목조(26.45㎡)이나 증개축 등으로 목록 및 블록조(실측 약 110.6㎡). 임차인 대항력 주의.

1.2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

기호(2) (옥봉동)는 "진주향교" 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다. 남측으로 폭 약 6-7M의 포장도로와 접하고 있으며, 남동하향 완경사지의 세장형 유사 부정형 토지로서 현재 주택부지로 이용 중입니다.

기호(3,4) (이현동)는 "진주여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 교회, 유치원, 주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 동하향 완경사지의 부정형 토지로서 순수 임야 및 묘지로 이용 중입니다. 지적도상 남동측으로 도로와 접하는 것으로 되어 있으나, 도로 부지에 유치원 건물이 신축되어 있어 차량 출입이 불가능한 맹지입니다.

교통 상황:

기호(2) 물건까지는 중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하나 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 일반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

기호(3,4) 물건은 차량 출입이 불가능한 맹지이며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하나 대중교통 사정은 보통 정도입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

기호(1) (옥봉동)는 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(옥봉북동 지구단위계획구역), 소로3류(폭 8미만) 접함, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

기호(2) (옥봉동)는 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진주교육대학교 등), 절대보호구역(성심유치원), 공익용산지, 보전산지입니다.

기호(3) (이현동)는 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 자연경관지구, 중로1류(폭 20m-25m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진주교육대학교 등), 절대보호구역(성심유치원)입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중인 사건입니다.

중복 병합 사건으로, 관련 사건과의 연계성을 확인해야 합니다.

주거환경개선지구에 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

가장 중요한 주의사항으로 "임차인 대항력 주의"가 명시되어 있어, 인수되는 임차인이 있는지 면밀한 조사가 필요합니다.

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 매각에 포함되므로, 현장 확인을 통해 실제 이용 현황 및 소유 관계를 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

기호(2) 토지(옥봉동)는 단독주택, 다가구주택이 밀집한 기존 주택가에 위치하여 주거 환경이 형성되어 있습니다. 인근에 진주향교가 있어 역사 문화적 가치가 있는 지역입니다.

기호(3,4) 토지(이현동)는 주택, 교회, 유치원, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 개발이 덜 진행된 지역으로 보입니다.

전반적으로 학교(진주여자중학교, 진주교육대학교) 및 교육 시설(유치원)이 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

교통: 기호(2) 토지는 차량 접근이 가능하며 버스 정류장이 인근에 있어 시내 접근성은 보통 수준입니다. 기호(3,4) 토지는 맹지라 차량 접근이 어렵습니다.

교육: 진주여자중학교, 진주교육대학교, 성심유치원 등이 인근에 위치하여 교육 여건이 우수합니다.

편의시설: 주거지대이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 대항력: 명확하게 주의사항으로 명시되어 있으므로, 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연경관지구, 역사문화환경보존지역, 보전산지, 공익용산지 등 다수의 용도지구 및 제한사항이 있어 건축 또는 개발 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

맹지 및 접근성: 기호(3,4) 토지는 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 토지 이용에 제약이 큽니다. 이 부분의 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 노후화 및 증개축: 1959년 사용승인된 건물로 노후화되었을 가능성이 높으며, 공부상 면적과 현황 면적 및 구조 차이가 커 원상복구 또는 인허가 문제가 발생할 수 있습니다.

중복 병합 사건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 복잡한 권리 관계나 채권 채무 관계가 얽혀 있을 수 있어 추가적인 법률 검토가 요구됩니다.

묘지: 기호(3,4) 토지 상에 묘지가 소재하고 있어, 토지 이용 및 활용에 있어 민감한 부분이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 옥봉동 및 이현동에 걸쳐 있는 토지와 그 지상 건물이 일괄 매각되는 강제 경매 물건입니다. 주거환경개선지구, 자연경관지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지구에 속해 있으며, 특히 옥봉동 소재 주택부지(기호2)는 단독주택지대로서 활용성이 있으나, 이현동 소재 토지(기호3,4)는 맹지이며 임야 및 묘지로 이용 중인 복합적인 특성을 가지고 있습니다.

1959년 준공된 노후 주택과 공부와의 차이가 있는 증개축 건물, 그리고 가장 중요하게는 임차인의 대항력 존재 가능성이 있어 명도 및 권리 분석에 신중한 접근이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항이 많아 개발 또는 건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

향후 주거환경개선지구 개발 계획 등을 고려할 때 잠재적 가치가 있을 수 있으나, 복잡한 권리 관계와 물건 자체의 복합적인 특성으로 인해 상당한 위험 부담과 세밀한 분석이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

주거환경개선지구 지정: 지역 재개발 및 주거 환경 개선 사업 진행 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

토지 가치: 옥봉동 소재 주택부지는 장기적인 관점에서 안정적인 토지 가치를 지닐 수 있습니다.

교육 환경: 인근 학교 및 교육 시설은 주거지로서의 선호도를 높일 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 향후 개발 또는 활용 계획 수립이 용이할 수 있습니다. (단, 맹지 부분 활용 방안 모색 필요)

법원 정보

진주지원 경매2계