나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37126 [2] 경상남도 진주시 이현동 124-4 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37126 [2] 경상남도 진주시 이현동 124-4 묘지 경매

• 사건번호: 2023타경37126
• 주소: 경상남도 진주시 이현동 124-4
• 용도: 묘지

진주지원 경매2계 2023타경37126 | 소재지: 경상남도 진주시 이현동 124-4 | 감정가: 115,926,000원 | 최저가: 23,267,000원 | 용도: 묘지

1. 진주지원 2023타경37126 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호. 진주지원 2023타경37126 (2)

소재지. 경상남도 진주시 이현동 124-1

용도. 묘지

감정가. 115,926,000원

토지면적. 406.00㎡ (약 122.80평)

매각대상. 토지매각

경매구분. 부동산강제경매

채권자. 주OOOOOOOOOOOO

특이사항. 중복병합사건, 분묘기지권, 중복사건

주의사항. 일괄매각, 지상에 분묘 소재, 지적도상 남동측으로 도로와 접하는 것으로 되어있으나 도로부지에 유치원건물이 신축되어 있어 맹지임.

1.2. 토지 감정평가 요약

본건은 경상남도 진주시 이현동 소재 "진주여자중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 교회, 유치원, 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다. 토지는 동하향 완경사의 부정형 토지로서 현재 순수 임야 및 묘지로 이용 중입니다. (3,4) 필지의 경우, 지적도상 남동측으로 도로와 접하는 것으로 표기되어 있으나, 해당 도로 부지에 유치원 건물이 신축되어 있어 차량 출입이 불가능한 맹지 상태입니다. 또한, 지상에 자연생 소나무 등 입목이 소재하고 있으며, 분묘가 소재하여 분묘기지권의 성립 여부가 문제될 수 있습니다.

1.2. 1.위치 및 주위환경

기호 (3,4) 필지는 경상남도 진주시 이현동 소재 "진주여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 교회, 유치원, 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 불가능한 맹지이며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하나 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 일반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

동하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 순수 임야 및 묘지로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

지적도상 남동측으로 도로와 접하는 것으로 되어 있으나, 도로 부지에 유치원 건물이 신축되어 있어 맹지 상태입니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

기호 (3) 필지의 경우, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 자연경관지구, 중로1류(폭 20m-25m)(2020-07-23)(중로1-56)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(진주교육대학교, 진주교육대학교교육대학원, 진주여자중학교), 절대보호구역(성심유치원) 등으로 지정되어 있습니다. (토지 이용 계획 및 제한 상태는 공부와의 차이가 없다고 명시되어 있습니다.)

1.2. 6.제시목록 외의 물건

기호 (3,4) 필지 지상에 자연생 소나무 등 입목이 소재합니다.

1.2. 7.공부와의 차이

없음.

1.2. 8.기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 건물 감정평가 요약

주요 매각 대상은 토지이나, 감정평가서상 건물에 대한 내용도 일부 포함되어 있어 참고용으로 기재합니다. 제시된 건물 면적은 0.00㎡로, 실제 매각 대상에서는 제외될 가능성이 높습니다.

1.3. 1.건물 구조

다수의 단층 건물(주택, 창고, 현관, 보일러실 등)이 존재하며, 목조, 블록조, 석조 등 다양한 재질로 구성되어 있습니다. 사용 승인일은 1959년으로 기재되어 있습니다.

1.3. 2.이용상태

주택, 창고, 현관, 보일러실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 3.설비내역

주택(기호 1)의 경우 급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.

1.3. 4.부합물 및 종물

상기 1, 2 참조.

1.3. 5.공부와의 차이

주택(기호 1)의 경우, 공부상 목조로 되어 있으나 증개축 등으로 목조 및 블록조이며, 공부상 면적(8평)과 현황 실측 면적(약 110.6㎡)에 차이가 있습니다.

1.3. 6.기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상입니다.

1.4. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 이현동에 위치하며, 주변으로 진주여자중학교, 성심유치원, 교회, 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 학군으로는 진주여자중학교가 인접해 있으며, 유치원도 가까이 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 다만, 지적도상 도로 접합부가 유치원 부지로 사용되고 있어 사실상 맹지인 점이 가장 큰 특징입니다. 주변이 주거지역과 농경지가 혼합된 형태를 띠고 있어 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 중복병합사건, 중복사건이라는 점과 분묘기지권이 성립될 수 있다는 점이 명시되어 있습니다. 분묘기지권이 있다면 해당 토지의 소유권 행사 및 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 주의사항에 "일괄매각"이라고 표기되어 있으나, "매각대상: 토지매각"으로 명시되어 있어 토지만 매각 대상인지, 건물(폐가 수준이라도)을 포함하는지 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건 소재지인 이현동 일대는 주거지역과 농경지가 혼합된 형태를 보입니다. 인근에 진주여자중학교, 성심유치원이 있어 학생들을 중심으로 한 유동인구가 일부 있을 수 있으나, 대규모 상업시설이나 중심 상권과는 거리가 있습니다. 주로 단독주택 및 다가구주택 등 주거 기능이 중심이며, 주변 농경지 또한 산재해 있어 전형적인 근린 주거 지역의 상권 특성을 보입니다. 대형마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 진주시내로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

주거 환경으로는 인근 학교 및 유치원이 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 다만, 맹지라는 점과 묘지가 소재한다는 점은 일반적인 주거 생활과는 거리가 있으며, 향후 활용 방안에 따라 주거 용도로 사용하기 위해서는 맹지 해소 및 분묘 이장 등의 상당한 추가 작업이 필요합니다. 인근 대중교통은 보통 수준으로, 주요 시설 이용 시 차량 의존도가 높을 것으로 판단됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지' 상태로 인한 도로 접근성 문제입니다. 유치원 건물 부지로 사용되고 있어 법적, 현실적인 도로 이용이 불가능하여 토지 활용에 심각한 제약이 따릅니다. 둘째, '분묘 소재'로 인한 분묘기지권 성립 가능성입니다. 이는 토지 소유자의 권리 행사를 제한하고, 이장 등에 대한 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, '중복병합사건'이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 넷째, 토지이용계획상 지정된 여러 용도지구 및 제한구역(자연경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)으로 인해 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건 경상남도 진주시 이현동 124-1 토지는 묘지 용도로 활용되고 있으며, 406.00㎡ 면적에 감정가 115,926,000원으로 평가되었습니다. 그러나 가장 큰 문제는 법적, 현실적 도로 접근성이 없는 맹지 상태라는 점과 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권의 문제가 발생할 수 있다는 점입니다. 이러한 제약 조건들은 토지의 활용도를 크게 떨어뜨리며, 향후 개발 및 이용에 있어 상당한 추가적인 시간, 비용, 법적 검토가 필요함을 시사합니다. 중복사건이라는 점도 경매 절차상의 복잡성을 더합니다.

1.10. 투자 포인트

본건은 맹지, 분묘 소재, 중복사건 등의 명확한 리스크 요소를 안고 있어 일반적인 투자자에게는 접근이 어렵습니다. 투자 포인트는 다음과 같은 특수한 상황을 고려할 때 제한적으로 존재할 수 있습니다.

첫째, 맹지 해소를 위한 주변 토지와의 협상 가능성입니다. 만약 인접 토지와의 협상을 통해 도로 사용권을 확보하거나 토지를 합필하는 방안이 마련될 수 있다면, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

둘째, 묘지로서의 특수 목적 활용입니다. 만약 해당 지역에서 묘지 수요가 높거나, 기존 분묘에 대한 권리를 활용할 수 있는 방안이 있다면 고려해 볼 수 있습니다.

셋째, 개발 잠재력입니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 변화 등을 주시하며, 맹지 문제가 해결될 경우를 대비한 투자 관점도 고려할 수 있습니다.

다만, 위 투자 포인트들은 상당한 불확실성과 높은 위험 부담을 동반하므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토, 전문가의 조언을 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매2계