나이스옥션 법원경매 서산 2023타경59306 [1] 충청남도 당진시 석문면 교로리 937-45 1-단지주건축물제1동 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2023타경59306 [1] 충청남도 당진시 석문면 교로리 937-45 1-단지주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2023타경59306 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 대호만로 2346-27 (1-단지주건축물제1동) | 감정가: 2,007,628,100원 | 최저가: 983,737,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

사건번호는 서산지원 2023타경59306 (1)이며, 용도는 다가구주택입니다. 충청남도 당진시 석문면 교로리 937-45 1-단지주건축물제1동에 소재하고 있습니다. 감정가는 2,007,628,100원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 본 사건은 중복병합사건이자 중복사건으로 권리관계에 주의를 요합니다.

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적은 1956.00㎡ (약 591.69평), 건물면적은 2098.74㎡ (약 635.02평), 건물 제시외면적은 32.13㎡ (약 9.72평)입니다. 다가구주택 용도로 이용 중인 4층 건물이며, 사용승인일은 2021년 11월과 12월로 비교적 신축급 건물입니다.

1.3. 주요 특이 사항

본 물건은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물 (32.13㎡)을 포함합니다. 특히, **임차인 최교진이 대항력이 있는 것으로 보고되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 발생할 수 있다는 점에 대한 철저한 권리분석이 필요합니다.** 토지의 경우 공부상 지목(임야)과 현황(단독주택 건부지, 도로)이 일치하지 않는 부분이 있으며, 목록 2, 4는 현황 단독주택 건부지, 목록 3, 6은 현황 도로로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 당진시 석문면 교로리에 소재하며, 서해안의 관광 명소인 "왜목마을" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 경지정리된 논, 단독주택, 자연림, 근린생활시설 등이 혼재된 지방도 인근 주거지대로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 왜목마을과 인접해 있어 관광 수요를 기반으로 한 임대 또는 운영 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재합니다. 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 여건은 보통으로, 주요 도시와의 접근성은 다소 떨어지지만, 지역 내 이동은 무난합니다.

2.3. 토지이용계획 및 잠재적 혐오시설

토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지로 지정되어 있습니다. 계획관리지역에 위치하여 비교적 다양한 개발 가능성을 지니고 있습니다. 주변 환경 검색 결과, 왜목마을 인근에는 서해안의 관광 수요를 기반으로 한 시설들이 주로 분포합니다. 다만, 인근에 **당진화력발전소가 위치**해 있어 드론 비행 시 제약이 있는 등 광역적인 잠재적 혐오시설 또는 주의 구역으로 간주될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 방법

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물 및 부합물(옥탑1층 계단실)까지 포함하고 있습니다. 현재 다가구주택으로 이용 중이며, 2021년 신축급 건물로 건물의 물리적 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 대항력 리스크

가장 중요한 권리상의 특이점은 **임차인 최교진이 대항력을 갖춘 임차인**이라는 점입니다. 이는 임차인이 배당요구를 하였더라도 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생할 수 있음을 의미합니다. 정확한 인수 금액 판단을 위해 **임대차 관계 및 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부 등 권리 관계에 대한 면밀한 현장 조사 및 분석이 필수적**입니다.

3.3. 공부상 현황 차이

일부 토지(목록 2, 4, 3, 6)가 공부상 '임야'이나 현황은 '단독주택 건부지' 및 '도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용의 적법성 및 향후 원상회복 명령 가능성을 확인해야 하며, 현황대로 이용이 가능하다면 가치 평가에는 긍정적이지만, 공부 정리 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서해안 관광지(왜목마을) 인근에 위치한 **2021년 신축급 다가구주택**으로, 건물 자체의 가치와 입지적 특징(관광지 수요)은 우수합니다. 감정가 20억 7백여만원은 신축 건물의 가치를 반영하고 있는 것으로 보입니다. 다만, **대항력 있는 임차인의 존재**라는 치명적인 권리상의 리스크가 있어, 이 부분을 해결하거나 보증금 인수액을 정확히 계산하여 입찰가에 반영하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다. 중복병합사건이므로 채권 관계의 복잡성도 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

신축 건물의 가치: 2021년 사용승인된 건물로, 유지보수 비용 부담이 적고 시장 선호도가 높습니다.

관광지 인접성: 왜목마을 인근에 위치하여 숙박 또는 단기 임대 등 관광 수요를 활용한 수익 창출 가능성이 있습니다.

계획관리지역: 비교적 용도 활용에 유연성이 높은 토지입니다.

4.3. 잠재적 리스크

**대항력 있는 임차인 인수 위험:** 가장 큰 리스크로, 예상 인수 금액을 초과하는 손해를 볼 수 있습니다. 입찰 전 정확한 명도 및 보증금 인수액 계산이 필수적입니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 향후 인허가 또는 토지 이용 계획 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

지역적 한계: 주요 도시와의 거리가 멀어 광역적인 생활 편의시설 접근성은 낮습니다. (인근에 당진화력발전소가 위치함).

결론적으로, 본 물건은 신축 다가구주택의 장점과 관광지 인근이라는 입지적 매력이 있으나, **대항력 있는 임차인 리스크**를 극복하는 것이 최우선 과제이며, 이를 해결할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

서산지원 경매3계