나이스옥션 법원경매 대전 2022타경7723 [1] 세종특별자치시 장군면 대교리 231-4 주건축물제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2022.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

세종특별자치시 장군면 대교리 소재 "대교2리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 전원주택단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 도심 주변 성숙중인 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 일단의 부정형 토지로서, 현황 "주상용"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 4미터이내의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 기타용도지역지구기타(성장관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역((건설지역주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호))이며 기호1은 보전관리지역, 기호2는 계획관리지역임.

제시목록 외의 물건

건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 전이나 현황 주상용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 철골조지붕 2층 건으로서(사용승인일자 : 2022년 3월 8일)
외벽 : 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등 마감.
창호 : 강화 유리문, 샷시 등 창호임.

이용상태

현황 주상용(1층:카페, 2층:주거용)으로 이용중임.

설비내역

위생.급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물 개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
제시외 수목 포함
목록 12에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
목록2, 13 농지전용허가를 득하였음.
목록12의 현황은 인근 상업용 건물의 '부속토지'로 이용중임. 농지전용허가(신고) 받지 아니하고 전용한 경우에는 원상회복명령 가능성 있음
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2022타경7723 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 장군면 대교리 231-4 주건축물제1동

* 물건종별: 근린시설 (제2종근린생활시설)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 류OO

* 감정평가액: 2,637,918,200원

* 토지면적: 2,083.00㎡ (약 630.17평)

* 건물면적: 368.51㎡ (약 111.47평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 7.50㎡

* 건물 구조: 일반철골구조 철골조지붕 2층 건물

* 사용승인일: 2022년 3월 8일

* 공부상 지목: 임야, 전

* 현황 이용: 주상용 (1층: 카페, 2층: 주거용)

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 세종특별자치시 장군면 대교리 소재 "대교2리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 전원주택단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 도심 주변 성숙 중인 주상혼용지대임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 폭 약 4미터 이내의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 기타용도지역지구 기타(성장관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역((건설지역주변)). 또한, 기호1은 보전관리지역, 기호2는 계획관리지역임.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부에는 소유권이전, 근저당, 압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리 변동 및 제한 물건이 등기되었으나, 대부분 말소 예정임.

* 건물 등기부에는 소유권보존, 근저당, 강제경매, 임의경매 등이 등기되었으나, 대부분 말소 예정임.

* 말소기준권리: 을20 (2022.05.27. 접수) 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 채권최고액 1,680,000,000원). 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

* 총 등기부채권액: 약 1,750,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (지상권 등은 별도 확인 필요).

* 임차인 현황:

* 정은지 (보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원)

* 전입일자: 2022년 5월 19일

* 확정일자: 2022년 11월 28일

* 배당신고일자: 2023년 2월 13일

* 대항력: 있음

* 분석: 정은지 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음. (단, 배당 상황에 따라 변동 가능성 있음)

4. 상권분석

* 지역 특성: 도심과 인접한 개발 잠재력이 있는 주상혼용지대로, 전원주택 및 농가주택 밀집 지역에 근린생활시설이 입점하여 지역 수요를 충족시키는 형태를 띰.

* 업종 분석: 1층 카페, 2층 주거용으로 현재 이용 중으로, 주변 지역의 생활 편의 및 거주 수요를 고려할 때, 업종 전환 또는 추가 업종 유치 시 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 편의 시설: 주변 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됨.

* 주거 환경: 2층 주거용 공간은 조용하고 쾌적한 전원생활과 도시 접근성을 겸비한 환경을 제공할 수 있음. 1층 상업시설은 유동인구 확보에 유리할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항:

* 중복사건, 재매각, 중복병합사건으로 진행되어 경매 절차의 복잡성이 존재하며, 이전 매각 시 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 분묘기지권 존재 가능성: 토지 상에 분묘가 있을 경우, 분묘기지권으로 인한 토지 이용 제한이 발생할 수 있으므로 현장 확인이 필수적임.

* 농지 관련:

* 목록 12 (부속토지 추정)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있음.

* 현황은 인근 상업용 건물의 '부속토지'로 이용 중이나, 농지전용허가(신고)를 받지 않고 전용한 경우 원상회복명령 가능성이 있음. 목록 2, 13은 농지전용허가를 득하였음.

* 대항력 있는 임차인: 정은 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 향후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 권리가 존재하여, 타 물건과의 연계된 권리 관계를 파악해야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 세종시 외곽 주상혼용지대에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)의 근린생활시설 및 주거용 복합 건물입니다. 넓은 토지 면적과 최신 건축물이 강점이나, 중복 사건, 재매각 이력, 농지 관련 복잡한 법규 적용 문제, 분묘기지권 및 대항력 있는 임차인 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 사용승인된 건물로, 신축에 따른 유지보수 비용이 상대적으로 적을 것으로 예상됨.

* 넓은 토지 면적: 2,083㎡의 넓은 토지를 일괄 매각받아 향후 추가 건축, 증축, 토지 분할 등 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 주상혼용지대의 장점: 근린생활시설과 주거용으로 동시에 활용 가능하여 임대 수익 다각화에 유리.

* 잠재적 개발 가치: 세종시의 성장과 함께 해당 지역의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 2,637,918,200원이나, 재매각 및 중복사건 등 권리분석 및 명도 상의 복잡성과 농지 전용 관련 불확실성이 존재하며, 분묘기지권 등 추가 확인이 필요한 위험 요소를 감안해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 보증금 부담은 없으나, 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 제반 리스크를 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 최저매각가격 대비 70~80% 수준을 초기 검토 범위로 설정하되, 물건의 특성과 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. (특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.