나이스옥션 법원경매 인천 2024타경516780 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1451-4 메종드시월 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2024.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 남측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 인천1호선 "예술회관역" 및 버스정류장이 소재
하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건내 제4층 제404호로서
외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비, 위생설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지설비,
도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 각각 노폭 8미터, 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)
(문의:남동구환경보전과 032-453-2343)＜가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률＞,
상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,
토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간:2021.9.21-2023.9.20.)(재지정기간:
2023.9.21-2024.9.20.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 인천지방법원 2024타경516780 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1451-4 메종드시월 4층404호

건물명: 메종드시월

구분: 오피스텔

토지면적: 6.75㎡ (약 2.04평)

건물면적: 21.57㎡ (약 6.53평)

감정가: 101,000,000원

1.2. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 염OO (경매 신청인)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인천1호선 "예술회관역" 및 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 과밀억제권역입니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.9.20.까지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 9일자 염지선 명의의 전세권설정(을3)입니다.

동시에 염지선 명의의 주택임차권(을4, 2024년 4월 19일 접수, 보증금 140,000,000원)이 등기되어 있으며, 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

채권자 염OO는 임의경매를 신청한 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 염

전입일자: 2022년 3월 18일

확정일자: 2022년 2월 28일

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 전입 및 확정일자 또한 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 보증금 140,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을4)입니다.

임차보증금 140,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

인근에 인천1호선 예술회관역이 위치하여 역세권 효과가 있으며, 다양한 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다.

주거 및 업무 기능이 복합된 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 상업지역에 따른 각종 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 구월여자중학교가 인근에 있습니다.

* 교통: 예술회관역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 염 이 전입일자, 확정일자를 모두 갖추고 대항력이 있으며, 보증금 140,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생합니다. 이는 총 인수 금액을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 경매 신청인이 임차인과 동일인으로, 보증금 전액 회수를 목표로 할 가능성이 높습니다.

* 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 140,000,000원의 인수 가능성이 있어 권리 분석 및 인수 금액 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 매수 비용이 달라지므로, 배당 결과 예측 및 법률 전문가와 상담이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 예술회관역 역세권 및 구월동 상업지역 내 위치.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔로서 주거 및 업무 수요 풍부.

* 소형 면적: 투자 진입 장벽이 낮을 수 있음.

* 주의: 인수되는 임차 보증금을 감안한 투자 수익률 분석 필요.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 101,000,000원입니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 임차 보증금 140,000,000원이라는 잠재적 부담이 존재합니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하며, 본 물건의 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

이 입찰가에 더하여, 임차인에게 지급되지 못한 보증금 잔액(140,000,000원에서 배당받는 금액)을 합산하면 최종 매수 총액이 됩니다. 따라서 실제 총 지출 금액은 입찰가보다 높아질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.