나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7961 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 2029-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 '구억리사무소' 남서측 인근에 위치하며,
일대는 소규모 점포 및 단독주택, 전 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는바, 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

자루형이며, 인접도로대비 등고 평탄한 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))<가축분뇨의
관리및이용에관한법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01
-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)
(저촉)<제주특별자치도설치및국제자유도시조성을위한특별법>.

제시목록 외의 물건

※ 후면 '지적도 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 슬레이트지붕 단층건물로서
외벽: 페인트마감 등.
내벽: 벽지마감 등.
바닥: 모노륨 등.
창호: 목재 및 샷시창 등.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러난방설비등.

부합물 및 종물

※후면 '지적도 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(2-1, 2-2, 2-3) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행되는 2025타경7961 (1) 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 2029-7에 소재한 단독주택입니다. 감정평가액은 279,328,420원입니다. 토지 면적은 344.00㎡ (약 104.07평)이며, 건물 면적은 56.19㎡ (약 16.99평)입니다. 제시외 건물 면적은 30.80㎡ (약 9.32평)이며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자는 백OO입니다. 물건의 주요 특징으로는 공유물분할 경매, 선순위 가처분, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 '구억리사무소'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 소규모 점포, 단독주택, 전 등이 혼재된 지역입니다. 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 토지는 자루형이며, 인접 도로 대비 등고 평탄한 주거용 건부지로 이용 중입니다. 물건 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자는 백OO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 4월 29일 접수된 백재철 명의의 임의경매(갑12)입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리(가처분 등)는 말소될 예정입니다.

현재 파악된 임차인은 두 명입니다.

* 임차인 김봉년: 2019년 1월 16일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 이재만: 2024년 3월 22일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

두 임차인 모두 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 소규모 점포와 단독주택이 혼재된 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주변의 연립/다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* KIS빌리지102 (연립, 2013년식, 전용면적 82.66㎡): 2025년 7월 4일 34,550만원에 거래되었습니다.

* 더뷰3동 (다세대, 2017년식, 전용면적 33.1706㎡): 2026년 6월 11일 5,300만원에 거래되었습니다.

이는 주변의 다세대 및 연립주택 시장 동향을 보여주며, 본 물건과 직접적인 비교는 어려우나 지역 내 부동산 가치를 가늠해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '구억리사무소' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 소규모 점포들이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매가 가능합니다. 대중교통 이용도 인근 버스 승강장을 통해 가능하며, 자가용 이용 시에도 원활한 접근이 가능합니다. 다만, 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할을 위한 경매: 본 경매는 공유물분할을 목적으로 진행되므로, 낙찰 후에도 공유 관계가 완전히 해소되지 않거나 추가적인 분할 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 및 이 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 금전적 인수 부담은 없어 보이나, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건축물 노후도: 건물 준공 연도가 1949년으로 상당히 노후되어 있어, 유지 보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구 외에도 경관, 생태계, 지하수, 건축계획심의 등 다양한 법규 제한이 존재하여 향후 건축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 제주 서귀포시 대정읍 안성리 소재 단독주택입니다. 토지 면적이 넓고(344㎡) 일괄 매각 대상에 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 있을 수 있습니다. 교통 및 주변 환경은 무난한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인 2명의 존재 및 건물 노후도는 주요 고려 사항입니다. 보증금 0원으로 신고된 임차인의 명도 절차 진행 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매를 통한 단독 소유권 확보 기회.

* 넓은 토지 면적을 활용한 증축, 개축 또는 개발 가능성 (토지 이용 계획 제한 사항 확인 필수).

* 제시외 건물 포함으로 인한 활용도 증대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 279,328,420원입니다. 주변 최근 매매 사례인 KIS빌리지102(연립, 82.66㎡)의 34,550만원(2025년 7월) 거래가는 본 물건의 건물 면적 대비 규모가 크지만, 건축 연도가 더 신축이라는 점을 감안해야 합니다. 본 건물의 건물은 1949년 건축으로 매우 노후되었으나, 344㎡의 넓은 토지 면적과 제주도라는 지역적 특성을 고려할 때 토지 가치가 상당 부분 반영될 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원)의 존재와 명도 난이도, 건물 노후도, 공유물 분할 경매의 특수성을 고려했을 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 높으며, 소폭 상승도 예상됩니다.

예상 입찰가는 감정가인 279,328,420원을 기준으로, 100% ~ 110% 수준인 약 2억 8천만원에서 3억 1천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.