나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1215 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 531 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 성산읍 신풍리 소재 ""신풍리사무소"" 북동측 인근[기호(1),(2)] 및 서귀포시 성산읍 수산리 소재 ""수산체육공원"" 북서측 인근[기호(3),(4),(5)]에 위치하는 토지(5필지)로서, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

기호(1) : 제반교통상황은 불편시됨.
기호(2),(3),(4),(5) : 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 본건은 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.
기호(2) : 본건은 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 묵전 등으로 이용 중임.
기호(3),(4),(5) : 본건은 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 토지임야 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 진출입이 가능함.
기호(2) : 본건 서측으로 폭 약 3 ~ 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호(3),(4),(5) : 본건 북측으로 폭 약 3 ~ 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(2) : 신풍리 531, 532-3
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15.~2026.11.14))임.

- 기호(3) : 수산리 3497
계획관리지역, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15.~2026.11.14.))임.

- 기호(4) : 수산리 3497-1
계획관리지역, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15.~2026.11.14))임.

- 기호(5) : 수산리 3497-2
계획관리지역, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15.~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

? 본건 토지 기호(3),(4),(5) 지상에 제시외관상수 ㄱ, ㄴ, ㄷ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 사진용지 등 참조)

? 본건 토지 기호(3),(4),(5) 지상에 소재하는 제시외관상수 ㄱ, ㄴ, ㄷ 의 경우, 이를 개략적으로 목측하여 수종 및 수량을 조사하였으니, 업무 진행시 정확한 수종, 수량, 소유권 및 일괄 매각여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항

? 본건 토지 기호(1),(2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 업무진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

? 본건 토지 기호(2),(3),(4),(5) 지상에 소재하는 활잡목 및 방풍림 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니, 업무진행시 소유권 및 관련 권리 ? 의무 사항을 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 농지취득자격증명서 제출 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1215 (1)

물건종별: 토지

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 531 (총 5필지)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서귀포수산업협동조합 (근저당 기록 기반 추정)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 272,405,000원

총 토지면적: 1229.00㎡ (약 371.77평)

건물: 해당 없음 (건물면적 0.00㎡)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 서귀포시 성산읍 신풍리 소재 "신풍리사무소" 북동측 인근 및 서귀포시 성산읍 수산리 소재 "수산체육공원" 북서측 인근에 위치하는 토지 5필지로서, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통 및 접근성

기호(1) 토지는 제반 교통상황이 불편시됨.

기호(2),(3),(4),(5) 토지는 제반 교통상황이 보통임.

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 진출입이 가능함.

기호(2) 토지는 서측으로 폭 약 3 ~ 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

기호(3),(4),(5) 토지는 북측으로 폭 약 3 ~ 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1) 토지는 전 등으로 이용 중임.

기호(2) 토지는 묵전 등으로 이용 중임.

기호(3),(4),(5) 토지는 토지, 임야 등으로 이용 중임.

본건 지상의 활잡목 및 방풍림 등은 거래 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

본건 토지 기호(3),(4),(5) 지상에 제시외관상수 ㄱ, ㄴ, ㄷ 이 소재하나, 토지에 포함하여 평가하였음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지는 소유권이 김대호에서 양유식에게 이전되었음.

등기부상 말소기준권리는 서귀포수산업협동조합의 근저당으로, 채권액은 240,000,000원임.

이 외 지상권 설정 및 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원임.

임대관계는 미상임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본건은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역에 위치하며, 인근에 신풍리사무소, 수산체육공원 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능할 것으로 판단됨.

토지 자체만 매각 대상이므로, 건물이나 상가 등 상권 형성과 관련된 직접적인 정보는 없음.

5. 생활정보

주변의 신풍리사무소, 수산체육공원 등은 공공시설로서 접근성이 양호한 편임.

인근 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 서귀포시 성산읍 지역의 행정 및 체육 관련 기반 시설은 확보되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건 토지 기호(1),(2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지임.

매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 함.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건 토지들은 계획관리지역에 해당하며, 다수의 토지이용 제한 사항이 존재함.

가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급 등이 적용됨.

특히, 공장설립제한지역(수산리 3497, 3497-1, 3497-2) 및 장애물제한표면구역(수산리 3497, 3497-1, 3497-2) 지정으로 건축행위에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 맹지 (기호1)

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 필지를 통한 진출입로 확보 가능 여부를 재확인해야 함.

6.4. 제시외 수목

본건 토지 기호(3),(4),(5) 지상에 소재하는 제시외관상수 ㄱ, ㄴ, ㄷ은 토지에 포함하여 평가되었으나, 정확한 수종, 수량, 소유권 및 일괄 매각 여부를 재확인할 필요가 있음.

6.5. 토지거래허가구역 (제2공항 관련)

본건 토지 전체가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음(2024-11-06 ~ 2026-11-14), 특히 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역에 포함되어 있어, 취득 시 관련 법규 및 절차를 반드시 준수해야 함.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포 지역의 농지 및 임야를 포함하는 토지 5필지로, 계획관리지역에 속하나 다수의 개발 제한 및 토지이용 규제가 존재함.

매각 대상 토지 중 일부는 농지취득자격증명이 필수적이며, 제2공항 개발 사업 예정 지역 및 주변 지역으로 토지거래허가구역에 해당하여 취득에 특별한 절차가 요구됨.

건물이 없어 직접적인 투자 수익을 기대하기는 어려우나, 향후 지역 개발 가능성 또는 농업적 이용 가치를 고려한 투자가 가능하다.

권리상 인수되는 부담은 없으나, 농지법 및 토지거래허가 관련 규제를 충분히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 제주 지역의 풍부한 자연환경과 잠재적 개발 가치.

* 계획관리지역으로 향후 용도 변경 가능성 모색.

* 제2공항 개발 사업 관련 지역으로, 이에 따른 수혜 기대 가능성 (단, 허가구역 및 제한 사항 준수 필수).

* 저평가된 농지 및 임야 투자 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 272,405,000원

토지 면적: 1229㎡

토지 평당 감정가: 약 732,539원/평 (272,405,000원 / 371.77평)

채권 최고액: 240,000,000원

경매 물건의 입찰가는 감정가, 현황, 권리 관계, 시장 상황, 입찰 참여자 수 등 다양한 요소를 고려하여 결정됩니다.

본 건의 경우, 다수의 개발 제한, 농지취득자격증명 필요, 토지거래허가구역 지정 등의 특수성이 있으므로, 이러한 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

임차인이 없어 인수 보증금은 없으나, 농지 취득 관련 비용 및 제반 세금, 향후 개발 가능성 및 제한 사항 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 가치 평가를 진행하는 것이 바람직합니다.

참고: 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하는 경우가 많으나, 본 건은 특수한 제한이 많아 이에 대한 면밀한 분석 후 결정해야 합니다.

혐오시설 존재 여부에 대한 정보는 본 제공 자료에 포함되어 있지 않으며, 외부 검색을 통한 실시간 확인은 불가합니다.

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