나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7939 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1, 3)은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '대정중학교' 북측 인근에
위치하며, 주위는 도로변으로 매일시장을 위시한 각종 상업시설과 소매점 등의 근린생활시설
이 혼재하는 읍소재지 내 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 시가지 내에
위치하여 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서, 제2종근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 남동측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로(도로명: 신영로)와 접하고, 북서측으로
지적상 노폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제
주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호 3: 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시
(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유
도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'기호 1' 토지의 남측 및 북서측 일부 지상에 향나무, 소철, 은행나무 등 수종의 조경수 및
조경등이 소재함.(별첨 사진 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 2층 건물로서,
(사용승인일: 1996.2.5.)
외벽: 글래스패널 및 타일 마감,
내벽: 본타일 및 내부 인테리어 마감,
바닥: PVC타일 및 석재타일 깔기,
창호: 칼라알미늄샷시 등임.

이용상태

일반건축물대장상
지1층: 주차장, 창고
1층: 업무시설, 제1종근린생활시설
2층: 제1종근린생활시설, 업무시설
로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있으나, 설비의 정상적인 가동 여부는
미상이며, 일부 도기류 및 수전 등은 파손으로 인해 보수가 필요한 상태임.

부합물 및 종물

건물의 옥상에 계단실 및 물탱크가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 의뢰목록상의 2층(467.67㎡) 부분은 일반건축물대장 및 현황상 '2층(제1종근린생활시설,
439.07㎡)'과 금고실 상부의 '중2층(업무시설 28.6㎡)'으로 구분되어 있음.
(별첨 '건물개황도' 및 '사진'참조)

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 개요

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-6번지에 소재한 근린생활시설로, 제주지방법원 2025타경7939(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 3,561,608,880원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 토지 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-6

토지 면적: 944.00㎡ (약 285.56평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

용도: 제2종근린생활시설 부지

이용상태: 2필지 일단의 부정형 평지

1.3. 건물 정보

건물 면적: 1579.24㎡ (약 477.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 2층 (사용승인일: 1995.04.16, 최초 사용승인일: 1996.02.05)

이용상태: 지1층: 주차장, 창고 / 1층: 업무시설, 제1종근린생활시설 / 2층: 제1종근린생활시설, 업무시설 (현황 공실)

특이사항: 일반건축물대장상 2층(467.67㎡) 부분이 현황상 '2층(439.07㎡)'과 '중2층(28.6㎡)'으로 구분되어 있습니다.

1.4. 매각 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7939 (1)

감정가: 3,561,608,880원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (등기부상 권리 분석 결과)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '대정중학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 도로변을 따라 매일시장을 위시한 각종 상업시설 및 소매점 등 근린생활시설이 혼재하는 읍소재지 내 상업지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 시가지 내에서의 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

본건은 남동측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로(도로명: 신영로)와 접하고 있으며, 북서측으로는 지적상 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 기호 1 토지: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역.

* 기호 3 토지: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역.

* 제시외 물건: 토지 남측 및 북서측 일부 지상에 향나무, 소철, 은행나무 등 조경수 및 조경등이 소재하며, 이는 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 대항력 있는 임차인과 유치권이 존재하며, 인수될 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장승원 (성함은 장 으로 표기)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-04-09

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있어, 실제 인수 부담액 또는 법적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 (토지)

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (접수일자: 2022-12-29, 채권액: 3,100,000,000원)

* 이후 권리: 임의경매(농협은행), 가압류(대구신용보증재단), 압류(국민건강보험공단) 등이 존재하며, 이들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 3,118,096,000원

3.4. 등기부 현황 (건물)

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (접수일자: 2022-12-29, 채권액: 3,100,000,000원)

* 이후 권리: 임의경매(농협은행), 가압류(대구신용보증재단), 압류(제주특별자치도) 등이 존재하며, 이들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 3,118,096,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 사항 없음. (지상권개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 현황 및 특징

본 물건은 대정읍 소재지 내 상업지대에 위치하며, 주변에 매일시장과 다양한 근린생활시설, 소매점 등이 밀집해 있어 유동인구 및 소비층 형성에 유리한 입지입니다.

4.2. 주변 상업 시설

매일시장을 중심으로 형성된 상업 지구에 속하며, 다양한 업종의 상가들이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.3. 활용 가능성

제2종근린생활시설 부지로, 현재 건물은 업무시설, 제1종근린생활시설 등으로 이용 가능하며, 현재는 공실 상태입니다. 상업지대의 특성상 다양한 업종으로의 전환 및 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 북측 인근에 대정중학교가 위치하고 있으며, 주변 상업지역에는 각종 편의시설 및 생활필수시설이 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 교통 편의성

인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 차량의 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리합니다.

5.3. 혐오 시설 유무

주변 지역은 주로 상업 및 주거 지역으로 이루어져 있으며, 검색 결과 상 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (장 )

임차인 장 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 실제 인수 부담액이 없음을 의미할 수도 있으나, 관련 법적 검토 및 추가 확인이 필수적이며, 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 유치권

유치권이 신고되어 있어, 해당 유치권의 성립 여부 및 낙찰자가 부담해야 할 금액에 대한 면밀한 법적 분석과 대응 전략 수립이 필요합니다.

6.3. 건물 노후 및 공실

1996년 사용 승인된 건물로, 일부 설비 파손 및 수리가 필요한 상태이며, 현재 공실 상태이므로 임대 수익 발생까지는 공실 관리 및 임차인 유치에 대한 적극적인 노력이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

일반상업지역이지만 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역 등 일부 개발 행위에 대한 제한이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍의 상업지대에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 잠재적인 상권 가치 및 활용 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 유치권의 존재로 인해 권리 관계가 복잡하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 숨어있는 위험 요소를 면밀히 파악하고, 이를 고려한 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주 서귀포시 대정읍 중심 상업지대에 위치하여 배후 수요 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 활용도 높은 건물: 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 건물로, 다양한 업종 전환 및 임대 사업 추진이 가능합니다.

* 시장 잠재력: 제주도의 지속적인 관광객 유입 및 지역 개발에 따른 상권 활성화 기대 효과가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 유치권 등)를 면밀히 검토하고, 법적 절차 진행 시 예상되는 추가 비용 및 건물 수리비, 그리고 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리 분석상 인수 보증금은 없으나, 유치권 등은 낙찰자가 부담하게 될 수 있으므로, 이를 반영한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.