나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1188 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2143-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '월산정수장 입구 교차로' 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설, 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형으로서 급경사 및 완경사지의 토지로서 자연림임.

인접 도로상태

본건 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 상대보전지역(2023-01-30)(저촉), 절대보전지역(2023-01-30)(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1) 토지상에 자생하는 수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음. 3) 기호(1) 토지는 절대보전지역, 상대보전지역에 저촉하는바, 감정평가시 이를 감안하였음.

물건 비고

수목 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1188 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2143-1

용도: 임야

감정가: 459,225,000원

토지면적: 1413.00㎡ (약 427.38평)

토지지분: 1413㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 수목 포함 평가

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '월산정수장 입구 교차로' 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 주택, 근린생활시설, 농지 등이 소재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 동측으로 소로에 접해 있습니다. 토지 형태는 부정형이며, 급경사 및 완경사지의 자연림 상태입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 1월 24일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을4)입니다. 총 등기부채권액은 498,406,861원이며, 이는 근저당 2건, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등을 포함한 금액입니다. 낙찰 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. '임대관계는 미상임'이라는 기재가 있으나, 현재 등기부상 또는 명시된 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

제주시 노형동은 제주도의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 본건 소재지 인근으로는 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 차량 이동 시 주요 도로 접근성이 양호합니다. 하지만 본건 토지의 경우 임야 및 경사지라는 특성상 직접적인 상업 시설의 밀집 지역과는 거리가 있을 수 있습니다. 다만, 제주시 노형동 전체의 발전된 상권 및 인프라의 혜택을 간접적으로 누릴 수 있는 입지입니다.

주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 제주시 노형동은 제주국제공항과의 접근성이 비교적 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 주변에는 다양한 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 제주도립미술관, 넥슨컴퓨터박물관, 신비의 도로 등 문화 시설과 관광 명소들이 인근에 위치하고 있습니다. 교육 시설로는 노형동 내 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획상의 제한 사항들이 존재하여 향후 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 자연녹지지역: 도시의 자연환경 보전 및 녹지 공간 확보를 위한 지역으로, 건축 및 개발 행위에 제한이 있습니다.

* 소로1류(폭 10m~12m)(저촉): 도로 계획에 저촉되는 부분이 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역): 축산업에 대한 전면적인 제한이 적용됩니다.

* 장애물제한표면구역: 항공기 안전운항을 위한 시설물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공장설립제한지역: 공장 설립이 제한됩니다.

* 상대보전지역, 절대보전지역: 자연환경 및 생태계 보전을 위한 지역으로, 건축 행위 등에 엄격한 규제가 적용됩니다. 특히 절대보전지역은 개발이 거의 불가능한 경우가 많습니다.

* 건축계획심의대상구역(저촉): 건축 허가 시 도시계획위원회의 심의를 받아야 합니다.

또한, 토지가 부정형이며 급경사 및 완경사지의 자연림 상태이므로, 건축 또는 개발을 위해서는 추가적인 지형 복토 및 정지 작업이 필요하여 공사비용 증가 요인이 될 수 있습니다. 감정평가 시 자생 수목을 토지에 포함하여 평가하였으나, 이러한 자연적인 요소들이 보전 가치와 함께 개발의 제약으로 작용할 수 있습니다. '임대관계는 미상임'이라는 점은 향후 파악되지 않은 임차인 존재 가능성을 시사할 수 있으나, 본건에서는 인수되는 임차 보증금이 없어 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

제주지방법원 2025타경1188 (1) 물건은 제주시 노형동의 임야로, 제주라는 지역적 이점을 가지고 있으나 상당한 토지이용계획상의 제약과 경사지라는 물리적 제약을 동시에 안고 있습니다. 감정가 대비 채무 총액이 높게 형성되어 있는 점은 경매 진행에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다는 점은 비교적 권리관계가 명확함을 시사합니다. 현재로서는 개발 목적보다는 장기적인 시세 차익이나, 향후 규제 완화 시점을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 노형동이라는 선호 입지: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 자체의 잠재력: 현재는 임야 상태이나, 향후 규제 완화 또는 개발 계획 변경 시 잠재적 가치 상승 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 459,225,000원입니다. 인수할 임차 보증금은 0원이며, 말소기준권리 포함 총 채권액은 498,406,861원으로 감정가를 초과합니다. 토지이용계획상의 다양한 규제와 경사지라는 지형적 조건으로 인해 개발에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 따라서 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있으나, 이는 해당 물건의 향후 개발 가능성, 시장 상황, 그리고 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 면밀한 현장 조사와 개발 가능성 분석 후 신중한 입찰 금액 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.