나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1140 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 613-2 브라운스톤 에이동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 “조일리사무소” 남서측 인근
[기호(1~7) 및 북동측 인근[기호(8)]에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 도서지역내에 소재하는 등
제반교통사정 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2,6): 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(4): 부정형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(7): 부정형의 평지로서, 도로임.
기호(8): 사다리형의 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,4): 남동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로로 이용중인 기호(7)에 접함.
기호(6): 북서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.
기호(7): 본건이 도로임.
기호(8): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,4,6,7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
기호(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서,
(사용승인일: 2022.01.11)
외벽: 화강석, 타일붙임마감 등
내벽: 벽지, 타일마감 등
바닥: 대리석, 타일마감 등
창호: 시스템창호마감 등임.

기호(3,5): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서,
(사용승인일: 2023.05.31(기호(3), 2022.01.11(기호(5))
외벽: 화강석, 타일붙임마감 등
창호: 시스템창호마감 등임.

이용상태

기호(1,3,5): 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형시스템에어컨에
의한 냉방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1140 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 613-2 브라운스톤 에이동

용도: 단독주택

감정가: 1,010,172,000원 (십억 천십칠만 이천원)

토지 면적: 1017.00㎡ (약 307.64평)

토지 지분: 1017㎡ (약 307.64평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

건물 면적: 199.82㎡ (약 60.44평)

건물 지분: 199.82㎡ (약 60.44평)

건물 제시외 면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOOOO (본 사건의 경매 신청 채권자는 주식회사한려종합건설입니다.)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물(돌담, 바닥데크 등) 포함하여 평가되었습니다.

건물 상세 정보:

* 건물(1): 브라운스톤 에이동, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택. 사용승인일 2022년 01월 11일. 건축물대장상 연면적 99.91㎡.

* 건물(3): (인근 건물, 건축물대장상 613-4번지) 브라운스톤 비동, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택. 사용승인일 2023년 05월 31일. 건축물대장상 연면적 99.91㎡.

(상기 두 건물 면적의 합계는 199.82㎡로, 제공된 총 건물 면적과 일치합니다.)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 “조일리사무소” 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 농경지와 주택이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 도서 지역의 특성상 제반 교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 일부 주거용 건부지와 도로, 전(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있으나, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 통행이 가능한 상태입니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 속합니다. 일부 필지는 건축계획심의대상구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리인 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(2023년 09월 22일 접수, 채권액 1,300,000,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그러나 다음과 같은 권리관계에 유의해야 합니다.

* 소유권이전청구권가등기 (갑4): 2024년 12월 18일 주식회사케이케이개발 앞으로 등기된 권리로, 말소 예정 목록에 포함되어 있지 않아(비고란 "-") 본 경매 절차에서 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 소유권 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 유치권 행사 중: 건물 외벽에 '유치권행사중'이라는 현수막이 게시되어 있습니다. 유치권은 법적으로 정당하게 성립될 경우 경매 절차와 관계없이 낙찰자에게 인수될 수 있으며, 이는 상당한 금액의 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 제주도의 대표적인 관광지인 우도면에 위치하여 관광객을 대상으로 한 임대업 또는 휴양 시설로서의 가치가 있을 수 있습니다.

제공된 주변 시세 정보(영일빌리지, 우도드림빌리지)는 다세대/연립 주택으로, 본건의 단독주택과는 성격이 다릅니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, 2023년 준공된 영일빌리지의 경우 전용 면적 45.49㎡~56.72㎡가 2024년 12월 2.01억~2.51억 원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,300만 원 이상의 시세로 볼 수 있습니다.

* 2001년 준공된 우도드림빌리지의 경우, 70.89㎡가 2025년 11월 6,000만 원에 거래되었습니다.

본건의 감정가가 10.1억 원으로, 이는 인근 다세대/연립 주택 거래가 대비 상당한 고가이며, 본건이 규모가 크고 고급 단독주택이거나 여러 동의 고급 빌라가 복합된 형태일 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

우도면 연평리는 관광지 특성상 기본적인 생활 편의 시설(마트, 식당, 병원 등)은 갖추고 있으나, 육지부 제주시에 비해 편의 시설 접근성이 제한적일 수 있습니다.

주변 지역은 주로 농경지와 주택이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

관광객 유입이 많은 지역 특성상, 계절별로 생활 편의 시설이나 교통 이용객 수가 달라질 수 있습니다.

현재까지 파악된 일반적인 정보상으로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 실사 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 최우선 경고: 소유권이전청구권가등기(갑4)가 말소되지 않을 경우, 낙찰자가 소유권 이전의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 이는 본건의 가장 치명적인 위험 요소입니다.

* 유치권 위험: 현수막으로 표시된 유치권이 실제 유효할 경우, 상당한 금액의 추가 지출이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 법적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 도서지역의 한계: 육지부 접근성의 제약으로 인한 물류, 교통, 생활 편의 시설 이용의 불편함 및 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: '임대관계 미상' 표기는 숨겨진 임차인이나 권리 관계가 있을 수 있음을 시사하며, 이는 추가적인 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 일부 토지가 지적도상 맹지인 점은 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 우도면이라는 특색 있는 입지에 신축급 단독주택이 넓은 토지 위에 조성되어 있다는 점에서 분명한 매력 요소를 갖추고 있습니다. 그러나 등기부등본 상 말소되지 않는 가등기(갑4)의 존재와 건물 외벽의 유치권 행사 안내문은 본건의 가치를 심각하게 훼손할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 이러한 권리 관계가 명확히 정리되지 않은 상태에서의 입찰은 막대한 손실을 야기할 수 있습니다. 따라서 철저한 법적 검토와 현장 조사를 통해 해당 위험 요소들을 반드시 해결해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광 명소인 우도 내 입지: 관광객 대상 숙박 시설이나 고가 주택으로 활용 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1017㎡의 토지는 우도 내에서 희소성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2022년, 2023년에 사용 승인된 건물들로 비교적 최신 건축물입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 복잡한 개별 계약 절차를 피할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,010,172,000원입니다.

하지만, 말소되지 않을 가능성이 높은 소유권이전청구권가등기(갑4)와 건물 외벽의 유치권 행사 표시는 매우 큰 잠재적 위험 요소입니다. 이러한 미해결된 법적 문제들은 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생 또는 소유권 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 입찰 시에는 이러한 위험을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

가등기 및 유치권으로 인한 예상되는 추가 부담액 또는 위험 프리미엄을 고려할 때, 감정가의 70% 수준인 약 707,140,000원을 예상 입찰가 하한선으로 제시합니다.

이는 매우 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 관련 전문가(변호사, 경매 컨설턴트)와의 상담 및 법적 위험 해소 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 권리 관계 명확화 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.