나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50442 [1] 전라남도 완도군 노화읍 방서리 315-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 노화읍 방서리'서넙도선착장' 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을 및 전, 임야, 선착장 등이 혼재한 해안가 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 선착장 등이 소재해 지역 내 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로 전으로 이용중임

인접 도로상태

기호 1) : 지적도상 맹지임.
기호 2) : 서측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2) 지상에 감나무 등 수목이 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각, 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
2. 목록 2. 지상 수목 매각 포함
3. 목록 1. 지적도상 맹지임
4. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50442 (1)

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 방서리 315-1

용도: 전 (농지)

감정가: 23,221,000원

토지면적: 2476.00㎡ (약 749.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 완도군 노화읍 방서리 '서넙도선착장' 서측 인근에 위치하며, 주위는 마을, 전, 임야, 선착장 등이 혼재한 해안가 농경지대입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 선착장이 소재하여 지역 내 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본 토지는 부정형의 완경사지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 목록 1은 지적도상 맹지입니다. (기호 2) 지상에는 감나무 등 수목이 소재하고 있으며, 서측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접합니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 8월 11일 접수된 유한회사세븐테크 근저당권 (을1)입니다.

* 매각 후 소멸되는 권리: 등기부등본 상 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

1.3. 상권분석

* 본 물건은 해안가 농경지대에 위치한 농업용 토지로서, 일반적인 상업 기능의 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 및 어업 관련 시설(선착장)이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역은 마을, 농경지, 임야, 선착장 등이 혼재되어 있어, 농업 및 어업 활동과 관련된 생활권으로 보입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 유해 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근 마을 및 서넙도선착장이 소재하여 기본적인 생활 편의 및 지역 접근이 가능합니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 선착장이 인근에 있어 해상 교통 이용이 용이할 수 있습니다.

* 지역 환경: 완도군은 아름다운 자연경관과 함께 장보고 기념관, 청해진 유적, 보길도 윤선도원림 등 역사 유적지 및 관광 명소가 있습니다. 노화읍에도 생활밀착형 숲 조성 등 지역 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본 토지(목록 1)는 지적도상 맹지이므로, 도로에 직접 접하지 않아 건축 또는 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계가 불명확하여, 실제 토지 사용 및 활용을 위해서는 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본 토지는 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 계약이 성사되지 못한 사유에 대한 확인이 필요합니다.

* 가축사육 제한: 본 토지가 속한 지역은 모든 축종에 대한 사육이 제한되므로, 축산업 관련 개발 시 제약이 있습니다.

* 완경사 지형: 토지가 완경사 지형이어서 토지의 이용 및 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 수목 포함: 목록 2 지상의 수목(감나무 등)은 매각에 포함되나, 토지 자체의 활용도와는 별개로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군에 위치한 농지(전)로, 해안가 농경지대의 특성을 가지고 있습니다. 현재 감정가는 23,221,000원이며, 토지 면적은 약 749평입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 깔끔합니다. 그러나 본 토지는 지적도상 맹지이며, 경계가 불명확한 점, 농지취득자격증명이 필요한 점, 가축사육이 제한되는 계획관리지역이라는 점 등은 개발 및 활용에 있어 중요한 고려사항입니다. 특히 맹지라는 점은 접근성 확보를 위한 추가 비용이나 노력이 필요함을 의미합니다. 재매각 물건이라는 점 또한 이전 입찰 과정에서의 이슈를 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해안가 인근의 농지: 완도라는 지역의 특성을 살린 농업 또는 귀농/귀촌 목적의 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 비교적 낮은 감정가: 749평 규모의 토지에 대한 감정가가 2,300만원대로, 소액 투자를 고려할 수 있습니다.

* 수목 포함: 감나무 등 수목이 포함되어 있어, 단순 나대지 상태보다는 즉각적인 일부 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 맹지 및 농지 취득 자격 증명 필요 등의 제약 조건이 존재하며, 재매각 물건인 점을 감안할 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가(23,221,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 보증금: 2,322,100원 (감정가의 10%)

* 예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 25,000,000원

* 본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.