나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51060 [1] 전라남도 신안군 도초면 우이도리 산144-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 도초면 우이도리 소재 <진리마을> 남서측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 자연림 및 농경지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하나, 도서지역에 위치하여 대중교통 상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지이며, 기준시점 현재 자연림 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역(자연환경보전지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소, 젖소, 말, 사슴, 양, 염소, 개, 돼지, 닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산
지관리법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)(공원자연환경지구)<자연공원법>, 국립공원(다도해해
상국립공원)<자연공원법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지분매각.
공유자 우선매수권 1회로 제한.
현황 일부 도로로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51060 (1)

경매구분: 부동산임의경매

물건종별: 임야

감정가: 91,801,500원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지 면적: 80,430.00㎡ (약 24,333 평)

토지 지분 면적: 40,215㎡ (약 12,166 평)

건물 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.2. 소재지 및 주변 환경

소재지: 전라남도 신안군 도초면 우이도리 산144-2

주위 환경: 본건 주위는 자연림 및 농경지가 혼재하는 지역임. 본건은 <진리마을> 남서측 근거리에 위치함.

2.3. 이용 현황

용도: 임야

이용 상태: 기준 시점 현재 자연림 및 도로로 이용 중.

현황: 일부 도로로 이용 중.

2.4. 매각 상세

채권자: 김OOOOOOOOO

매각 구분: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공유자 우선매수권 1회로 제한.

2.5. 건축물 정보

건축물대장: 해당사항 없음

2.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (인수되는 임차 보증금 없음)

3. 입지조건

3.1. 교통 상황

차량 진출입 가능하나, 도서 지역에 위치하여 대중교통 상황은 다소 불편함.

3.2. 주변 환경

자연림 및 농경지가 혼재된 지역으로, 본건은 <진리마을> 남서측에 근접해 있음.

본건 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장 도로와 접함.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든 가축 제한 구역), 공익용산지(보전산지), 공원자연환경지구, 국립공원(다도해해상국립공원)으로 지정되어 있음.

3.4. 국립공원 관련 사항

본건이 위치한 우이도리는 다도해해상국립공원으로 지정되어 있음.

국립공원 지역 내에서는 지정된 장소 외에서의 야영 및 취사가 금지되며, 위반 시 과태료가 부과될 수 있음.

과거 다도해해상국립공원 내 주민들의 재산권 및 생활권 침해와 관련된 규제 완화 요구가 있었으며, 이는 지역 균형 발전 저해 및 재산권 행사 제약 등의 문제와 관련이 있음.

현재 공원 구역 재조정 논의 등이 있을 수 있으나, 규제는 지속될 것으로 예상됨.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

소유권 보존: 김용출 (1971-12-20)

2번 김우현 지분 전부 이전: 임성묵 (2024-01-31) - 강제경매로 인한 매각 (2022타경54669)

을1 근저당권: 김포제일신용협동조합 (2024-01-31) - 말소기준권리, 채권액 26,400,000원

갑6 가압류: 국 (2025-02-13) - 추징보전액 1,868,846,935원

갑7 임의 경매개시결정: 김포제일신용협동조합 (2025-04-28) - 사건번호: 2025타경51060 (본 경매 사건)

등기부 채권 총액: 26,400,000원.

4.2. 소멸되는 권리

말소기준권리(을1 근저당권) 이하 모든 권리(갑6 가압류, 갑7 임의 경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸됨.

4.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없음.

4.4. 공유자 우선매수권

본건은 지분 매각 건으로, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 매각기일까지 보증금을 제공하고 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 매수 신고를 할 수 있음.

우선매수 신고가 있을 경우, 법원은 해당 공유자에게 매각을 허가해야 함.

만약 여러 명의 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 특별한 협의가 없으면 공유지분 비율에 따라 매각이 이루어짐.

최고가매수신고인은 공유자 우선매수권 행사 시 차순위매수신고인의 지위를 갖게 됨.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어려움. 본건은 자연림과 농경지가 혼재된 지역으로, 인근 <진리마을>은 기본적인 생활 편의시설 정도만 갖추고 있을 것으로 예상됨.

5.2. 개발 현황

신안군 도초면은 유네스코 생물권 보전지역으로 지정되어 있으며, '환상의 정원(팽나무 10리길)' 조성 등 관광 및 환경 관련 사업이 진행되고 있음.

화도권역에는 일반농산어촌개발사업이 추진되어 관광 기반 시설 확충이 계획되어 있음.

다만, 이러한 개발 사업들은 주로 마을 단위 또는 특정 관광 명소에 집중되어 있어, 본건과 직접적인 상권 연관성은 낮을 것으로 판단됨.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본건은 도서 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 낮음. 차량 진출입은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됨.

우이도리에는 우이도항 인근 진리 마을에 도초면사무소 우이도출장소, 우이도치안센터, 우이도보건진료소 등 기본적인 공공 시설이 위치하고 있음.

신안군 도초면의 경우, 맹그로브 식재, 연안 정화 활동 등 환경 보전에 주력하고 있으며, 국제 청년 워크캠프 등 지역 사회 활동도 진행되는 것으로 보임.

6.2. 교통 및 접근성

차량 진출입은 가능하나, 도서 지역 특성상 목포 등 육지와의 접근성이 낮고 대중교통 이용이 불편함.

우이도항을 통해 목포 등 육지와의 연계가 가능함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각

본건은 토지 지분 매각으로, 단독으로 부동산을 점유하거나 활용하기 어려움. 공유물 분할 소송 등 추가적인 절차가 필요할 수 있으며, 다른 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 부동산 활용에 제약이 발생함.

7.2. 공유자 우선매수권 행사

다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인이 되더라도 낙찰받지 못하게 될 위험이 있음. 이는 시간과 노력의 낭비로 이어질 수 있음.

7.3. 토지 이용 제한

본건은 자연환경보전지역, 공익용산지(보전산지), 공원자연환경지구, 국립공원(다도해해상국립공원)으로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제약이 따름. 건축 행위, 토지 형질 변경 등이 엄격히 제한될 수 있음.

7.4. 현황 도로 이용

본건 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중이라는 점은 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있음. 이로 인한 지료 청구, 소유권 주장 등의 문제가 발생할 가능성이 있음.

7.5. 접근성 및 편의시설 부족

도서 지역이라는 특성상 육지와의 접근성이 낮고, 대중교통 및 생활 편의시설 이용에 불편함이 따름. 이는 부동산 가치 평가 시 마이너스 요인이 될 수 있음.

7.6. 국립공원 내 규제

국립공원 지역 내에서는 야영, 취사 등의 행위가 제한되며, 자연 훼손 시 과태료 부과 등 규제가 존재함.

7.7. 지분 경매 관련 기타 위험

* 일반적으로 지분 경매 물건은 은행 대출이 어렵거나 제한적일 수 있어, 낙찰 자금 마련에 어려움이 있을 수 있음.

* 개발이 어려운 임야의 지분 경매는 자금이 장기간 묶일 위험이 있음.

* 신안군 일부 지역에서 행정 절차상 문제가 제기된 사례가 있어, 지역 사업 추진 등에 대한 신중한 검토가 필요함.

8. 종합 의견

본건은 전라남도 신안군 도초면 우이도리에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 아름다운 자연환경을 갖춘 국립공원 지역에 위치하고 있으나, 이는 동시에 엄격한 개발 제한으로 이어집니다. 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 높은 리스크 요인입니다. 차량 진출입은 가능하나 도서 지역의 특성상 대중교통 이용 및 생활 편의시설 접근성이 떨어지며, 북서측으로 접한 비포장도로 외에 3미터 내외의 도로만 존재하여 접근성 또한 제한적입니다. 현황 일부가 도로로 이용 중이라는 점은 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 다도해해상국립공원이라는 우수한 자연환경: 자연을 보전하고 싶은 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 상대적 저렴한 초기 투자금: 감정가 대비 지분 가격으로 초기 진입 장벽을 낮출 수 있습니다.

* 장기적인 가치 상승 가능성: 향후 지역 개발이나 환경 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 매우 불확실함)

10. 예상 입찰가

본건은 지분 매각, 국립공원 지역 내 지정, 제한적인 접근성 및 개발 가능성, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 감정가 91,801,500원(토지 지분 40,215㎡ 기준)을 기준으로 하되, 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 지분 경매의 경우, 공유물 분할 소송 비용, 명도 관련 비용, 그리고 다른 공유자와의 협상 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간 소요 등을 고려하여 감정가 대비 60~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 경우가 많습니다.

따라서, 본건의 경우에도 이러한 점을 감안하여 55,000,000원 ~ 73,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (인수되는 보증금 없음)

추가적으로, 입찰 전 반드시 공유자 현황을 파악하고, 우선매수권 행사 여부 및 가능성을 타진해 보는 것이 좋습니다. 또한, 현장 방문을 통해 토지의 정확한 이용 현황(도로 이용 부분 포함) 및 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

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