나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32648 [1] 광주광역시 남구 봉선동 1112-10 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 남구 봉선동 소재 무진아파트 동측 인근에 위치하며 주위는 광대로후면
주상혼용지대임.

교통상황

차량접근성 대체로 무난하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

가로장방형 평지로서 창고 및 사무실 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-07-01)<건축법>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측사정으로 평가하오니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 일반철골구조 슬래브지붕 3층 구조로서
외벽: 사이딩판넬
내벽: 판넬잇기, 벽지도배
바닥: 에폭시도포, 합성수지타일
창호: 샷시창호임.

기호ㄱ 판넬조 판넬지붕 단층구조임.

이용상태

창고 및 사무실임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 화물용승강기 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호2 건물 옥상 소재 계단실, 화물용승강기실 등 부합물 및 종물은 건물에 포함평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록2 건물 옥상 소재 계단실, 화물용승강기실 등은 건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32648 (1)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 1112-10 (도로명 주소: 광주광역시 남구 대남대로181번길 5-5)

용도: 창고시설 (건축물대장 상 주용도는 창고시설이며, 기타 용도로는 2종근린생활시설로 기재되어 있음)

감정가: 2,389,544,200원

토지 면적: 574.90㎡ (약 173.93평)

건물 면적: 1228.15㎡ (약 371.53평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOO (채권자는 광주문화신용협동조합으로 추정됨)

특이사항: 공동담보, 일괄매각(제시외 건물 포함)

주의사항:

* 일괄매각(제시외 건물 포함)

* 목록2 건물 옥상 소재 계단실, 화물용 승강기실 등은 건물에 포함하여 평가함

1.2. 건물 현황

구조: 일반철골구조 슬래브지붕 3층 건물

외벽: 사이딩 판넬

내벽: 판넬 잇기, 벽지도배

바닥: 에폭시 도포, 합성수지 타일

창호: 샷시 창호

사용승인일: 2003년 04월 10일

제시외 건물: 62.40㎡ (본건 지상에 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함됨)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치하며, 무진아파트 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 광대로 후면의 주상 혼용지대로, 다양한 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 대체로 무난한 편이며, 남측으로 폭 약 6m의 도로에 접해 있습니다. 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 파악됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 01월 29일 접수된 광주문화신용협동조합의 근저당권(을21)입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 존재했으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차 진행으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 본 건은 낙찰 후 모든 부담이 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 취득할 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액: 토지 2,753,629,772원, 건물 2,503,629,772원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권혁민

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-03

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사이은의류, 나승주

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-19

대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합

기록된 모든 권리 및 임차인의 대항력이 말소될 것으로 예상되어, 낙찰자는 권리상의 제약 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 남구 봉선동은 주상복합 및 일반상업시설이 혼재된 지역으로, 주변에 아파트 단지(무진아파트 등)와 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 이는 창고 시설로서의 물류 이동 및 사무실 운영에 있어 기본적인 접근성과 편의성을 제공합니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변으로 다양한 음식점(신선횟집, 동경화로 라운지, 편편집 등), 병의원(대성한의원 등), 생활 편의 시설들이 분포하고 있습니다. 해당 지역은 상업 활동이 활발한 편으로 파악됩니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본 건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 지대 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

차량 접근성이 무난하며, 인근 도로망을 통해 광주 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 대중교통 이용도 가능한 수준으로 보입니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

상업 지구에 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 인근의 아파트 단지는 지역 내 안정적인 주거 수요를 뒷받침합니다.

5.3. 교육 시설

토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 교육 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건에는 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 현장 확인 시 건물 상태 및 명도 관련 추가적인 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 제공된 정보상 임차인들의 대항력은 없으나, 등기부 외 미등기 임차인이나 비공식적인 점유자가 있을 수 있으므로 현장 확인 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 방화지구, 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등의 지정은 향후 건축 행위나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동이라는 준수한 입지에 소재한 창고 시설입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 일반철골구조의 3층 건물로 활용 가치가 있습니다. 특히, 권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰 후 추가적인 권리 문제를 걱정할 필요가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주상혼용지대의 특성상 상업 및 물류 거점으로서의 잠재력도 가지고 있습니다. 다만, 제시외 건물 존재 및 임대 관계 미상 등 현장 확인이 필수적인 부분들이 있어, 철저한 사전 조사를 바탕으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 남구 봉선동은 지역 내에서도 비교적 개발이 잘 된 지역으로, 상업 활동이 활발합니다.

* 권리 분석상 안전성: 모든 권리 및 임차인의 대항력이 소멸될 것으로 예상되어, 안전한 소유권 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용 가능성: 창고 시설 외에 2종 근린생활시설로도 활용 가능성이 있어, 다양한 업종의 사업장으로 운영할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 제시외 건물까지 포함하여 매각되므로, 건물 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 2,389,544,200원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 감정평가액을 기준으로 시장 조사를 통한 주변 물건 시세, 건물 상태, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가 등을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.