나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5032 [1] 서울특별시 금천구 독산동 894-11 소원베스트빌1차 제1동 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5032 [1] 서울특별시 금천구 독산동 894-11 소원베스트빌1차 제1동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2024타경5032 | 소재지: 서울특별시 금천구 문성로3길 72-1, 제1동 제2층 제202호 (독산동, 소원베스트빌1차) | 감정가: 459,000,000원 | 최저가: 120,324,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경5032 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 894-11 소원베스트빌1차 제1동 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (집합건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

감정가: 459,000,000원

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 59.89㎡ (약 18.12평)

토지면적 (대지권): 45.70㎡ (약 13.83평)

2. 물건 현황 분석

2.1. 물건의 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지상5층 건물 내 제2층

사용승인일: 2020년 7월 15일 (비교적 신축급)

외벽: 석재붙임 마감

설비내역: 급배수/위생/난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비

이용상태: 다세대주택으로 이용 중임

2.2. 토지 현황

형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 서측으로 진입 도로에 접함

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 향후 건축 및 개발의 제한 기준을 확인해야 함. 과밀억제권역에 해당함.

3. 입지조건 및 환경 분석

3.1. 입지조건

위치 및 주위환경: "난곡중학교" 서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

교통 접근성: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준 이상으로 판단됨. 인근 주민 리뷰에 따르면 버스 정류장이 도보 3분 거리에 위치하여 교통이 편리하다는 의견이 있음.

3.3. 상권 및 생활정보

주변 편의시설: 주위환경으로 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 높음.

학군: "난곡중학교"가 가까이 위치하여 교육환경보호구역 내에 있음.

3.4. 혐오시설 분석

혐오시설 유무: 지도 서비스 및 주변 검색 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 해당 주거지역 인근에 특별히 언급되는 대규모의 기피 시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 송전탑, 장례식장 등)은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거지역으로 평가됨.

4. 권리분석 (채권채무 관계 분석)

4.1. 권리 관계

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 방OO

특이사항 및 주의사항: 기재된 특이사항 및 주의사항은 없음.

4.2. 임대차 관계

임대관례: 미상임. (본건은 다세대주택이며, 임차인이 존재할 경우 매각 시 권리인수 가능성이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장조사 및 임차인 유무에 대한 철저한 확인이 필수적임.)

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 잠재적 리스크

임대차 관계: 임대관례가 '미상'이므로, 낙찰 후 명도(점유 이전) 과정에서 점유자(임차인 또는 소유자)와의 마찰 및 추가 비용 발생 가능성이 존재함. 입찰 전 임차인 현황 및 대항력 여부를 반드시 재확인해야 함.

주차 여건: 다세대주택 밀집 지역의 특성상 건물 내 주차 공간이 협소하여 주차에 불편함이 있을 수 있다는 주변 리뷰가 존재함.

5.2. 공법상 제한

다중 규제 지역: 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 공법상 제한이 적용되므로, 향후 재매각이나 개발 관련 행위 시 해당 법률을 면밀히 검토해야 함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 전용면적 약 18평의 실용적인 크기를 갖추고 있음. 주거 환경은 보통 이상이며, 생활 편의시설 및 대중교통 접근성이 양호한 독산동 내 주거지역에 위치하고 있어 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됨.

6.2. 투자 포인트

신축급 건물: 사용승인일이 2020년 7월 15일로, 구축 건물 대비 주거 쾌적성 및 건물 가치가 높음.

양호한 입지: 학교 인근에 위치하며, 각종 생활 편의시설 이용이 편리함.

실거주 및 임대 수익: 서울 내 다세대주택 수요가 꾸준하므로, 실거주뿐만 아니라 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

전용면적 대비 가격: 감정가 기준 전용 59.89㎡ (약 18.12평)의 서울 다세대주택으로, 추후 시세 대비 적정 낙찰가 산정 시 투자 매력이 충분함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계