나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경116928 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-364 다온숲 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2023.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역
으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로써
(사용승인일 : 2020.11.13)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

*세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비,
승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 가장형 완경사지로써, 도시형생활주택(단지형다세대)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4.5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역
(지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평
표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경116928 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-364 다온숲 제4층 제401호

건물명: 다온숲

용도: 도시형생활주택

감정가: 254,000,000원

토지면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

토지지분: 22.271㎡ (약 6.74평)

건물면적: 25.30㎡ (약 7.65평) - 전용면적 기준

건물지분: 25.3㎡ (약 7.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

사용승인일: 2020.11.13

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본건 남서측으로 노폭 약 4.5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당 (조성숙, 2021.03.17 접수)

인수되는 권리:

* 주택임차권 (김 규, 전입일자 2021.02.16, 확정일자 2021.01.29, 보증금 248,000,000원).

해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 을3 근저당 (조성숙, 2021.03.17)

* 갑8 가압류 (주택도시보증공사, 2023.03.28)

* 갑9 강제경매 (김 규, 2023.08.22)

* 갑10 압류 (부천시, 2024.08.14)

등기부채권 총액: 611,000,000원

1.3. 상권분석

주위는 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

인근에 학교(화일초등학교)와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역은 주거지로서 안정적인 수요가 있는 편입니다.

(주변 지도 검색 결과, 인근에 주거 및 교육 관련 시설 외 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.)

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호입니다.

내부 이용상태는 다세대주택(방 2, 거실, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 가장 큰 위험 요소입니다.

임차인의 보증금 248,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수하게 되므로, 입찰 전 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택입니다.

입지 및 교통, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 중요한 고려사항은 보증금 248,000,000원의 대항력 있는 임차인 존재이며, 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

매수 시에는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

다수의 도시계획적 제한사항 또한 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최신 준공 건물(2020년)로 내부 상태의 양호함이 기대됩니다.

화곡동 지역은 꾸준한 주택 수요가 예상되는 지역입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 파악하고, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 254,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 시장가치는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건은 보증금 248,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

따라서, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

총 매수 비용을 감안할 때, 권장 입찰가는 약 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 예상됩니다.

(예: 입찰가 30,000,000원 + 인수 보증금 248,000,000원 = 총 278,000,000원으로 시장가치 범위 내)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.