나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32652 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 비동 4층비-401호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32652 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 비동 4층비-401호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경32652
• 주소: 전라남도 나주시 상야1길 21, 킹덤프라자 비동 4층비-401호
• 용도: 근린상가

광주지방법원 경매1계 2025타경32652 | 소재지: 전라남도 나주시 상야1길 21, 킹덤프라자 비동 4층비-401호 | 감정가: 319,000,000원 | 최저가: 142,912,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32652 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 비동 4층 비-401호 외 2개호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 319,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (주의사항: 일괄매각)

토지면적: $85.10\text{m}^2$ (약 $25.74$ 평)

건물면적: $173.77\text{m}^2$ (약 $52.57$ 평)

1.2. 입지조건 분석

최고의 입지:

본 물건은 나주 혁신도시의 핵심 위치인 '한전KDN본사' 동측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재된 상가지대로, 혁신도시의 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

교통상황 및 접근성:

차량 접근이 매우 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에도 불편함이 없습니다. 동/서/남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획:

일반상업지역 및 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 내에 위치하여 상업용 건부지로서의 가치와 개발 잠재력이 높습니다. 중로1류(폭 $20\text{m} \sim 25\text{m}$)에 접하여 차량 통행 및 광고 효과 측면에서 유리합니다.

1.3. 권리분석

경매 종류 및 채무 관계:

본 물건은 부동산임의경매 사건으로 소유자와 채무자가 김OO로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 임의경매는 통상적으로 근저당권에 기하여 진행되며, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 판단되나, 반드시 말소기준권리 및 후순위 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

매각 방식:

'토지/건물일괄매각'이며, 특히 '일괄매각'이 주의사항으로 명시되어 있습니다. 제시외 면적이 없으므로 건물 전부 및 토지 지분 전부를 함께 매입하는 조건입니다.

임대 관계:

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 확인되어, 향후 명도 과정에서 임차인의 유무 및 대항력 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

주요 현황:

현재 이용 상태는 일련번호 가, 다는 '유흥주점(킹덤룸노래홀)', 일련번호 나는 '노래연습장(공실)'로, 사실상 3개 호실이 연접하여 유흥시설로 운영되었거나 운영 예정인 것으로 파악됩니다.

상권의 특징:

혁신도시의 일반상업지역 내에 위치하여 주중에는 공공기관 및 업무시설 종사자 수요, 주말에는 인근 아파트 단지의 거주민 수요를 바탕으로 상권이 형성되어 있습니다. 현재 유흥주점 및 노래연습장으로 운영 중인 점을 미루어 볼 때, 혁신도시 내 유흥 및 접객 관련 업종의 수요가 존재하는 것으로 보입니다. 공실인 호실은 상권의 활성화 정도에 따라 신속한 임차인 확보가 가능할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 현황 및 설비:

2016년경 건축된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층 호실입니다. 내외벽 마감 및 창호 상태는 양호한 것으로 보이며, 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 소화전, 승강기 설비 등 상가 건물로서 갖추어야 할 제반 설비가 완비되어 있습니다.

주변 환경:

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 곳으로, 생활 편의성이 우수한 지역입니다. 특별히 인접 지역에 명확한 혐오시설은 확인되지 않아 비교적 쾌적한 상업 환경을 갖추고 있습니다. (참고: 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 상업지역 내의 근린생활시설 이용에 미치는 영향은 미미합니다.)

1.6. 잠재적 리스크

일괄매각 부담:

3개 호실을 반드시 일괄로 매입해야 하므로, 개별 호실의 활용 계획 및 향후 매각 계획을 수립하는 데 있어 유연성이 부족할 수 있습니다.

현재 용도 리스크:

현재 유흥주점 및 노래연습장으로 이용 중이거나 계획되었던 호실이므로, 향후 다른 용도로 전환 시 인테리어 및 시설 변경에 대한 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 유흥주점은 임차인 유치 시 업종 제한 규정을 준수해야 합니다.

임대차 관계 불확실성:

임대관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 대항력 여부 및 배당 문제 등을 포함한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 혁신도시 내 핵심 상권인 한전KDN본사 인근의 일반상업지역 내에 위치하며, 토지 및 건물 면적($85.10\text{m}^2$/$173.77\text{m}^2$)이 비교적 크고 설비가 잘 갖춰진 상업용 부동산입니다. 입지 조건과 상권의 안정성은 우수하나, 3개 호실 '일괄매각'과 '미상'인 임대관계, 그리고 현재의 '유흥시설' 이용 상태는 투자 결정 전 면밀한 분석이 필요합니다. 적정 임대료를 산정하여 보수적인 관점에서 수익률을 계산한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지:

한전KDN본사를 비롯한 공공기관 배후 수요 및 인근 아파트 단지 주거 수요를 동시에 확보하는 혁신도시 내 핵심 상업 입지입니다.

높은 개발 잠재력:

일반상업지역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

실투자 비용 절감 가능성:

일괄매각을 통한 면적 확보로, 향후 대형 프랜차이즈 및 전문 시설 유치 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

낮은 건축 연한:

2016년경에 준공되어 건물의 구조 및 제반 설비 상태가 양호하여 시설 보수에 대한 초기 투자 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계