나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32652 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 비동 4층비-401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한전KDN본사' 동측 인근에 위치하는 킹덤프라자 제비동 제4층 제비-401호 외 2개호로서, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제4층 제비-401호 외 2개호로서,
외벽 : 벽돌, 석재 등 마감
　내벽 : 타일, 석고보드 등 마감
　바닥 : 타일, 콘크리트 등 마감
　창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가,다 : 유흥주점(상호명 : 킹덤룸노래홀)임.
일련번호 나 : 노래연습장(공실)임.

설비내역

건물 내에 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측 및 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32652 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 비동 4층 비-401호

용도: 근린상가

감정가: 319,000,000원

토지면적: 85.10㎡ (약 25.7평)

토지지분: 85.1㎡ (약 25.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 173.77㎡ (약 52.6평)

건물지분: 173.77㎡ (약 52.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 유동화물건

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 유동화물건

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한전KDN본사' 동측 인근에 위치한 킹덤프라자 비동 4층 비-401호입니다.

주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 김 :

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2017-07-25

확정일자: 2025-04-18

배당신고일자: 2025-06-20

대항력: 있음

비고:

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 배당신고를 하였고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 별도의 임차보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2019-05-21 접수된 광주은행의 근저당권(금432,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 없음)

본 건은 2025-04-25 광주은행에 의해 임의경매가 개시되었으며, 등기부채권 총액은 432,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 일반상업지역에 속하며, 제2종 근린생활시설로 분류됩니다.

주변에 '한전KDN본사'가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 아파트 단지가 배후에 있어 기본적인 상권 수요가 존재합니다.

용도상 유흥주점(킹덤룸노래홀) 및 노래연습장으로 이용되고 있어, 해당 업종에 대한 수요가 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 주거 배후 수요가 양호합니다.

주요 기관 및 상업시설이 밀집한 지역에 위치하여 행정, 문화, 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 및 버스 등 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '대항력있는 임차인'의 존재입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

'유동화물건'이라는 특성은 채권의 복잡한 구조나 회수 절차상의 특수성이 있을 수 있음을 시사합니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역' 및 '혁신도시개발예정지구'에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 영향이나 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 빛가람 혁신도시 내 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

'한전KDN본사' 인근으로 안정적인 수요가 기대되며, 현재 근린상가 용도로 활용 중입니다.

다만, 대항력있는 임차인의 존재로 인한 명도 관련 리스크는 신중한 접근이 필요합니다.

일괄매각 대상이며, 감정가는 319,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

나주 빛가람 혁신도시 개발에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주요 기관 및 다수의 아파트 단지가 인접하여 상업시설로서의 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

인수 보증금 없이 경매 절차를 진행할 수 있다는 점은 초기 자금 부담을 줄여줍니다.

건물 구조(철근콘크리트) 및 설비(위생, 급배수, 화재탐지, 스프링클러, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 최근 상가 거래 동향, 임차인의 배당률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 본 물건지 인근에서 현저한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 악취 발생 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.