나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32641 [1] 광주광역시 광산구 송산동 249-6 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32641 [1] 광주광역시 광산구 송산동 249-6 답 경매

• 사건번호: 2025타경32641
• 주소: 광주광역시 광산구 송산동 249-6
• 감정가: 118,000,000원
• 최저가: 82,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

광주지방법원 경매2계 2025타경32641 | 소재지: 광주광역시 광산구 송산동 249-6 | 감정가: 118,000,000원 | 최저가: 82,600,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경32641 (1)이며, 소재지는 광주광역시 광산구 송산동 249-6입니다. 매각대상은 토지매각이며, 토지 용도는 답(농지)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자는 박OO이며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지 면적은 1475.00㎡이며, 이는 약 446.12평에 해당합니다. 제시외 면적 및 건물 면적은 모두 0.00㎡으로, 순수 토지만 매각되는 물건입니다.

본건의 감정가는 금 118,000,000원으로 평가되었습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 송산동 소재 '송산공원' 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 황룡강 주변의 경지정리지대로, 전형적인 농경지대입니다. 차량 접근은 인근까지 대체로 무난한 편입니다.

본건은 부정형의 토지로 현재 '답'으로 이용 중입니다. 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황으로는 남동측 제방도로에서 진입하는 농로가 개설되어 있어 실제 농사 행위에는 지장이 없을 것으로 보입니다.

최고의 입지:

본 물건은 황룡강변의 경지정리지역 내에 위치한 농지로서, 농업 목적의 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 권리분석

본건은 채무자 소유의 부동산에 대한 강제경매 사건입니다. 등기부상의 권리 관계는 별도 확인이 필요하지만, 본건은 농지라는 점과 관련하여 가장 중요한 특별매각조건이 부가되어 있습니다.

특별매각조건:

낙찰자는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되고 미반환됩니다. 매수인이 농업인이 아니거나 농업 경영 계획이 없는 경우 취득에 제한이 따를 수 있으므로 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 용도가 '답'이며, 자연녹지지역, 근린공원, 개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 있어 상업시설 개발이나 주거단지 개발은 사실상 불가능합니다. 따라서 일반적인 상권 분석은 의미가 없으며, 오직 '농지'로서의 활용 가치와 장기적인 개발 제한 완화 가능성을 중심으로 분석해야 합니다. 현재는 순수하게 농업 생산성을 기준으로 가치를 판단해야 합니다.

2.4. 생활정보

본건은 도심에서 떨어져 황룡강 인근 농경지대에 위치하므로, 주거 편의를 위한 상권이나 생활 인프라는 부족합니다. 주요 생활 편의시설은 광산구 송정동 또는 하남지구 방면으로 이동해야 이용 가능합니다.

주변 시설 및 혐오시설:

본건은 개발제한구역 및 근린공원으로 지정된 농지이므로, 주변에 대규모 산업시설이나 공식적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 용도지역 특성상 농수로, 제방도로 등 농업 관련 기반 시설이 주를 이루고 있습니다. 개발제한구역과 근린공원 지정 자체가 토지 이용을 제한하는 큰 요인이자 잠재적 리스크로 작용합니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 개발 제한 리스크:

본 토지는 '자연녹지지역, 근린공원, 개발제한구역'의 중첩 규제를 받고 있어, 향후 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 폭이 매우 제한적입니다. 특히 개발제한구역은 신축, 증축, 용도변경 등에 있어 매우 엄격한 규제를 적용합니다.

2. 농지법 리스크:

특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 의무화되어 있습니다. 자격 미비로 농취증을 제출하지 못할 경우, 입찰보증금(최저가의 10%)을 반환받지 못하는 치명적인 손실이 발생합니다.

3. 원상회복 리스크:

주의사항에 '향후 원상회복 가능성 있음'이 명시되어 있습니다. 이는 토지의 현황 이용이 공부상의 용도와 다르거나, 개발제한구역 등의 규제를 위반했을 가능성을 시사합니다. 낙찰 후 관할 관청으로부터 원상회복 명령을 받을 경우, 매수인이 이를 이행해야 하는 비용 및 책임이 발생할 수 있습니다.

4. 맹지 리스크:

지적도상 맹지인 점은 여전히 장기적 개발 측면에서 리스크입니다. 현황 농로가 개설되어 있으나, 이는 사적인 통행로일 수 있으며, 공식적인 도로 확보가 아님을 인지해야 합니다.

3. 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 광주광역시 외곽의 중첩 규제 지역에 위치한 농지 경매 물건입니다. 감정가 대비 면적당 가격이 적절한지 여부를 판단하기 위해서는 현지 농지 시세 분석이 필수적입니다. 투자 관점에서 볼 때, 단기적인 시세차익보다는 농지 규제 완화 또는 근린공원 지정 해제 등의 장기적인 호재를 기대하는 투자처로 분류되어야 합니다. 농업 경영 목적으로 실수요자가 접근하는 것이 가장 합리적이며, 투기 목적으로 접근하기에는 리스크가 큽니다.

3.2. 투자 포인트

1. 실경작 목적의 농업인:

농지취득자격증명을 확보할 수 있는 실수요 농업인에게는 비교적 안정적인 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

2. 현황 농로 확보:

지적상 맹지임에도 불구하고 현황 농로가 개설되어 있어, 농업 경영에 필수적인 차량 진입이 용이하다는 점은 장점입니다.

3. 낮은 감정가 메리트 (입찰 시):

만약 유찰(유찰될 경우)되어 최저가가 하락한다면, 개발 제한이라는 리스크를 상쇄할 수 있는 낮은 가격으로 농지를 취득할 기회가 생길 수 있습니다. 다만, 최초 감정가로는 리스크 대비 메리트가 크지 않을 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계