나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20840 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에
위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제102동 제1층 제103호]로서, 주위는 아파트,
단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 1층 103호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및
소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와
각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20840 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 284,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에 위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제102동 제1층 제103호]입니다.

주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조 평지붕 27층 중 1층 103호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 마감입니다.

2.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등)가 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

2.9. 공부와의 차이

공부상 현황과 실물은 차이가 없습니다.

2.10. 주변 환경 조사

지도 검색 결과, 대상 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 환경은 무난한 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-21

확정일자: 2022-10-21

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

비고:

- 상기 임차인 김민서 씨는 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-10-18)

인수되는 권리: 해당사항 없음

등기부채권 총액: 499,000,000원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (접수일자: 2022-10-18, 권리자: 호림주택주식회사)

* 근저당권 (접수일자: 2022-10-18, 권리자: 우리은행, 권리금액: 120,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 (접수일자: 2023-12-13, 권리자: 주식회사피노, 권리금액: 50,000,000원, 말소)

* 주택임차권 (접수일자: 2024-09-06, 권리자: 김민서, 권리금액: 229,000,000원, 말소, 전입/확정일자: 2022-10-21)

* 가압류 (접수일자: 2024-04-26, 권리자: 주식회사지인씨앤에스, 권리금액: 100,000,000원, 말소)

* 강제경매 (접수일자: 2025-04-29, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 229,000,000원, 말소)

- 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

4. 상권분석

대상 물건은 아파트 밀집 지역 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다만, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 판단됩니다.

신축 아파트 단지임을 감안할 때, 점진적인 상권 활성화가 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

사용승인일: 2022년 9월 29일

동수: 4동

세대수: 294세대

최고층: 27층

본건 위치: 1층

전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

*분양면적은 제공된 정보에서 정확히 확인되지 않습니다.*

주차대수: 총 20대 (지하 9대, 지상 11대(추정))

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학원 등)이 입점되어 있을 것으로 예상됩니다.

구체적인 편의시설 현황은 현장 방문 또는 추가적인 주변 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

(예: 주변에 공원, 학교, 관공서 등 생활 편의시설 접근성 양호)

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되므로, 동시 매각 대상 물건들의 진행 상황 및 낙찰 결과에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 신축 아파트 미분양/하자 가능성: 2022년 준공된 신축 아파트로서, 아직 완전히 자리 잡지 못한 경우 미분양 잔여 세대나 하자 보수 문제 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. (본 정보에 하자 관련 내용은 없으나 일반적인 신축건물 고려사항)

* 임대차 현황: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다. (하지만 대항력 없음을 명시)

7. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 송학동에 위치한 신축 아파트(2022년 준공)로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없어 권리 관계는 깨끗합니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 신축 아파트의 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

최근 거래 사례와 감정가를 비교했을 때 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 권리가 없습니다.

* 시세 차익 기대: 최근 거래가 대비 감정가가 높아 시세 차익 또는 임대 수익률 확보에 유리한 조건입니다.

* 양호한 입지: 아파트 단지 내 위치하며, 주변 교통 및 편의시설 접근성이 나쁘지 않습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월 8일 거래, 84.9502㎡ 기준 23,500만원)를 바탕으로 현 시세를 판단했을 때, 본 건의 경쟁력 있는 입찰가는 약 24,000만원 ~ 25,000만원 범위로 예상됩니다.

최근 거래가인 23,500만원을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 조금 더 상향하여 25,000만원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

(인수되는 보증금은 없어 입찰가 산정에 직접적인 영향은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.