나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20828 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 제7층 제701호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20828 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층701호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

* 감정가: 315,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로, 소로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022년 10월 18일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

* 등기부채권 총액: 3,242,691,256원

* 인수되는 임차인 권리: 임차인 최상옥의 주택임차권이 등기부등본상 확인되나, 매각으로 인해 말소될 예정이며 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 최상옥: 보증금 247,500,000원, 차임 0원. 전입일자 및 확정일자 2022년 11월 11일. 배당신고일자 2024년 10월 4일. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 한국농업기술진흥원이 인근에 위치하여 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 19층 중 7층에 위치합니다.

* 내부 마감: 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보: 송학크레지움캐슬 아파트로, 2022년 9월에 사용승인된 신축 아파트입니다. 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 384대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 임차인 최상옥의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 배당신고가 이루어졌으므로 배당 결과에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상의 총 채권액이 약 32억 4천만원으로 높은 편이나, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

* 지역적 특성: 익산시 송학동의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획을 추가적으로 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 건물의 상태 및 편의시설은 양호한 편입니다.

* 등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

* 신축 아파트라는 장점에도 불구하고, 최근 실거래가와 감정가 간의 격차가 존재하며, 지역 내 주거 환경 변화 및 시세 추이를 신중하게 고려하여 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 연식이 짧아 하자 보수 등 유지관리 비용이 적게 발생할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기 권리가 소멸되어 권리 관계가 깨끗합니다.

* 편리한 생활 환경: 아파트 단지 내 기본적인 편의시설 및 주차 공간이 충분히 확보되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 315,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월 8일): 235,000,000원 (16층, 84.95㎡)

* 최근 전월세 최고 보증금 (2023년 7월 12일): 253,000,000원 (24층)

최근 실거래가 2억 3천 5백만원과 비교했을 때, 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 최근 최고가 전월세 보증금 및 실거래가 추이를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 245,000,000원 내외로 예상됩니다. 이는 시세 및 향후 경매 시장 경쟁률 등을 감안한 보수적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.