나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20836 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등
제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 10층 1003호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20836 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 312,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 동측에 접한 도로를 통해 단지 내로 진입이 가능합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 등에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권 (120,000,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 경매 낙찰 시 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 3,244,691,256원입니다.

* 임차인 현황

본건에는 박선희(박 ) 임차인이 거주 중입니다.

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 24일

확정일자: 2022년 10월 24일

배당신고일자: 2024년 10월 04일

대항력: 없음

박 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 추가적인 보증금 부담은 없습니다. 다만, 배당 절차 진행 과정에서 발생할 수 있는 변수들은 주시해야 합니다.

4. 상권분석

송학크레지움캐슬 아파트 단지는 익산시 송학동 일대의 주거 지역에 자리 잡고 있습니다. 단지 인근으로 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 도보 및 차량을 통해 쉽게 접근 가능한 거리에 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의를 위한 업종들이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 또한, 인근에 한국농업기술진흥원이 위치하고 있어 직주근접 수요 또한 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 2022년 9월 29일 사용 승인된 신축 아파트인 송학크레지움캐슬 101동 10층 1003호입니다. 철근콘크리트 구조의 19층 건물 중 10층에 위치하며, 전용면적 84.95㎡ (약 25.69평)의 아파트로 이용 중입니다.

아파트 단지는 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있으며, 총 384대의 주차 공간(지하 자동 주차 364대, 지상 자동 주차 20대)이 마련되어 있어 주차 환경이 우수한 편입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

교육 시설로는 익산 지역의 학교들이 근거리에 위치해 있어 통학이 가능합니다.

주변 편의 시설로는 병원, 은행, 마트 등 생활 필수 시설 이용이 편리합니다.

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 익산시에서 과거 쓰레기 소각장 인근 지역이 오히려 지원 시설 확충으로 인기가 높아진 사례도 있으나, 본건 아파트 인근에서는 그러한 시설이 인지되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 다른 물건들의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인 박 은 대항력이 없으나, 배당받지 못한 보증금 일부가 있다면 법적 절차상 예측하기 어려운 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 대로3류 및 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 일부 제한사항이 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

송학크레지움캐슬은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 우수한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 단지 규모가 있고 주차 시설도 잘 갖춰져 있어 거주 편의성이 높습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가(312,000,000원)에 비해 최근 실거래가(2026년 6월 8일, 235,000,000원)가 낮게 형성되어 있는 점, 그리고 임차인의 보증금(249,500,000원)이 비교적 높은 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 회수 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 최신식 아파트로, 하자 보수나 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변 근린생활시설 및 교통 여건이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 하자 없음: 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 312,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보에 따르면 2026년 6월 8일 35평형(84.95㎡)이 235,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 전월세 거래 정보들을 종합해 볼 때, 보증금 수준은 229,000,000원에서 253,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건 임차인 박 은 대항력이 없으며, 그의 보증금은 249,500,000원입니다. 비록 대항력은 없으나, 임차인의 보증금액을 고려하여 무리한 경쟁은 지양해야 합니다.

최근 실거래가와 임차인 보증금, 그리고 감정가와의 격차를 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 현명합니다. 낙찰 후 명도 및 재임대/매매 시 시장 상황을 고려하여, 현재 시세보다 약간 높은 수준인 240,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 물건의 현장 조사 결과, 그리고 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.