나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20843 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 305동 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 ""이리영등중학교"" 서측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지,공원, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 15층 중 5층 508호로
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 도배등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 으로 대로, 동남서측으로 각각 소로에 접하며, 주로 서측 도로을 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m-30m)(대로3-14)(접함), 소로 1류(폭10m-12m미만)(접함),
가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관라 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20843 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 305동 5층508호

용도: 아파트

감정가: 96,000,000원

토지면적: 27.97㎡ (약 8.46평)

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 익산시 영등동에 위치하며, \"이리영등중학교\" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY] 주위는 아파트 단지, 공원, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지역입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY] 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY] 주변 지역은 계획적으로 개발된 주거지대로, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인근에서 발견되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건에는 다음과 같은 권리 및 임차인 현황이 존재합니다.

* 임차인: 박은희

* 보증금: 95,000,000원

* 전입일자: 2022년 4월 1일

* 확정일자: 2022년 3월 8일

* 대항력: 있음

* 물건명세서상, 을구 22번 주택임차권등기(2024.04.08.)는 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite:PROPERTY_DECLARATION_NOTES]

* 임차인: 이순자

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 22일

* 대항력: 있음

* 이 임차인은 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2025년 4월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)입니다. [cite:BUILDING_REGISTRY_SUMMARY]

* 을구 22번 박은희의 주택임차권(2024.04.08.)은 인수되는 권리입니다. [cite:BUILDING_REGISTRY_SUMMARY]

* 채권 총액은 95,000,000원입니다. [cite:BUILDING_REGISTRY_SUMMARY]

4. 상권분석

해당 물건은 주거 중심의 상권에 위치하고 있습니다. 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY] 주변 지역은 비교적 정비된 주거지대로, 대규모 상업 시설보다는 생활 밀착형 상권이 발달했을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 영등동 부영3차아파트로, 1998년 8월 사용승인되었습니다. 총 8개동, 1110세대로 이루어져 있습니다. [cite:APARTMENT_INFO]

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬라브지붕의 15층 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 내부 시설: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 주차: 총 458대의 주차가 가능하며, 지상 4대, 지하 16대의 전기차 충전시설도 마련되어 있습니다. [cite:APARTMENT_INFO]

* 주변 시설: 단지 내 또는 인접하여 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다. [cite:APARTMENT_INFO]

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인 보증금: 박은희 임차인의 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건 경매 채권액과 동일한 금액으로, 상당한 부담이 될 수 있습니다. [cite:PROPERTY_DECLARATION_NOTES, BUILDING_REGISTRY_SUMMARY]

* 불확실한 임차인 정보: 이순자 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 향후 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 선순위 임차권: 박은희 임차인의 주택임차권이 말소되지 않고 인수되므로, 해당 보증금 처리에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 영등동의 아파트로, 비교적 양호한 주거 입지와 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 권리 분석 상 박은희 임차인의 95,000,000원 상당의 보증금이 인수될 가능성이 매우 높아, 총 투자 비용이 시장 시세보다 높아질 수 있는 잠재적 위험이 있습니다. [cite:PROPERTY_DECLARATION_NOTES] 특히, 해당 임차인의 보증금액이 경매 채권액과 동일하다는 점은 배당을 통한 보증금 회수에 대한 불확실성을 시사합니다. 따라서 투자 가치 판단 시 인수되는 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 정비된 주거지대 내에 위치하여 기본적인 주거 가치가 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 편의시설 접근성: 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 마련되어 있어 거주 편의성이 높습니다. [cite:APARTMENT_INFO]

* 개발 가능성: 익산시의 도시 계획에 따른 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY - land_use_plan]

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 아파트(전용 49.8㎡)의 시세는 2026년 5월 96,000,000원, 2026년 6월 102,000,000원 및 85,000,000원 등으로 형성되어 있습니다. [cite:RECENT_SALES] 감정가는 96,000,000원입니다.

하지만 본 건은 95,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 권리가 인수될 가능성이 높다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite:PROPERTY_DECLARATION_NOTES] 이 인수 보증금을 고려할 경우, 순수 물건 가치 대비 총 투자 비용이 크게 증가합니다.

따라서, 인수되는 보증금 95,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정할 경우, 현재 시세 및 감정가를 고려하되, 인수 위험을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세(약 9,600만원) 및 감정가(9,600만원)를 기준으로, 인수될 보증금(9,500만원)을 고려할 때, 입찰가는 최대한 낮게 설정해야 합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 65,000,000원

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금과 관련하여 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 절차, 배당 결과 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 총 예상 투자 비용은 입찰가 + 인수 보증금(최대 95,000,000원)이므로, 이 금액이 시장 시세보다 높지 않도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.