나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20837 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하 며, 주위는 중·소규모의
아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 제101동 제12층 제1203호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20837 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 12층 1203호

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부등본상 강제경매 권리자)

아파트명: 송학크레지움캐슬

사용승인일: 2022년 9월 29일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 소재합니다. 주변은 중·소규모 아파트단지, 단독주택, 미개발 농경지가 혼재된 신흥 개발지대입니다.

교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측으로는 노폭 약 25미터 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 단지로 진입할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권 (채권최고액 120,000,000원)입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 홍 (홍화숙)

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 4일

확정일자: 2022년 11월 7일

배당신고일자: 2024년 10월 4일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

총 등기부채권액

등기부등본상 총 채권액은 약 3,244,691,256원입니다.

4. 상권분석

주변 환경

단지는 중소규모 아파트와 단독주택, 미개발 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 신흥 개발지대로서 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다. '한국농업기술진흥원'이 인근에 위치합니다.

아파트 단지 내 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

건축물 정보

본 물건은 철근콘크리트구조의 19층 건물 중 12층에 위치한 아파트입니다. (101동 1203호)

- 건물 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

- 건물 내벽: 벽지 등 마감

- 창호: 섀시창

주요 설비

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 공용 승강기 및 소화전 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

단지 정보

송학크레지움캐슬 아파트는 4개동, 총 294세대로 구성되어 있으며, 2022년 9월 사용승인되었습니다. 지하주차대수는 9대(총 20대)입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있으나, 등기부상 명확한 기재는 확인되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지역 개발 불확실성: 주변에 미개발 농경지가 혼재되어 있어, 신흥 개발지대의 향후 개발 방향 및 속도에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 높아 경매로 진행된 배경을 시사합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 도로 저촉 및 가축사육제한구역(2024-08-16)에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축인 아파트로, 권리관계가 명확하여 인수할 위험이 적습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 익산시 신흥 개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 높은 총 채권액과 주변 미개발지 혼재 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 깨끗한 상태의 아파트입니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 신흥 개발지구 내 위치하여 미래가치가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 8일 거래: 235,000,000원 (16층, 84.95㎡)

- 2026년 7월 11일 거래: 230,000,000원 (6층, 84.95㎡)

최근 실거래가는 2억 3천만원에서 2억 3천 5백만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가 3억 1천만원보다 현저히 낮은 가격입니다.

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다. 임차인 인수 보증금이 없으므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.