나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20841 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 201호로

외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수시설, 난방시설, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20841 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 2억 9천 5백만원 (295,000,000원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

건축물대장상 건물 용도: 공동주택 (아파트)

사용승인일: 2022년 9월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

해당 호수: 102동 2층 201호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

주변에 혐오시설이 인접해 있다는 별도의 정보는 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 시설이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 동측으로 4차선 도로를 통해 접근할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

도로로는 대로3류(폭25-30미터), 소로2류(폭8-10미터), 소로3류(폭 8미터 미만)에 접합 및 저촉되는 부분이 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 이 이 존재하나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

보증금 2억 3천 5백만원 (235,000,000원)에 대해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

대항력이 없는 임차인이라도 배당 여부 확인이 중요하며, 해당 임차인은 배당신고를 완료하였습니다.

3.3. 말소기준권리

을1. 우리은행 근저당권 (2022-10-18, 120,000,000원)

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 15억 6천 4백만원 (1,564,794,456원)에 달합니다.

다만, 경매 절차에 따라 모든 권리가 말소되므로, 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 더불어 단독 주택, 농경지가 혼재된 주거 중심 지역입니다.

인근에 '한국농업기술진흥원'이 위치하여 관련 시설과의 연관성이 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

송학크레지움캐슬 아파트 단지 내에는 관리사무소, 어린이놀이터, 노인정 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

대중교통 접근성은 보통 수준이며, 차량 이용 시 도로망이 양호합니다.

주변의 상업 시설 및 기타 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사나 자료 검색을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 송학크레지움캐슬 아파트

준공연도: 2022년

총 세대수: 294세대

최고 층수: 27층

동수: 4개동

5.2. 면적 정보

전용면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

해당 물건 호수: 102동 2층 201호

5.3. 주차 정보

단지 내 총 주차 대수는 384대로, 이 중 지하 주차 364대, 지상 주차 20대가 포함됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 격차

감정가 2억 9천 5백만원 대비 최근 실거래가(2026년 6월, 7월)가 2억 3천만원에서 2억 3천 5백만원 수준으로, 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 등기부상 총 채권액이 매우 높은 편입니다.

이는 해당 채무 관계의 규모를 보여주지만, 본 건 자체의 권리 분석상 인수되는 채무나 보증금은 없어 낙찰 후 법적 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축인 아파트로, 권리 분석상 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다.

아파트 단지 내 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있으며, 신축 아파트로서의 가치는 충분하다고 판단됩니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 만큼, 시세 반영을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도의 아파트로서 상품성이 우수하며, 신축 프리미엄이 기대됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 경매 진행 후 등기 및 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 인수할 보증금이나 채무가 없어 투자 리스크가 적습니다.

* 향후 익산 지역 부동산 시장의 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 인수 보증금은 0원이므로 시세와 감정가를 종합적으로 고려합니다.

최근 실거래가 정보에 따르면 2억 3천만원에서 2억 3천 5백만원 수준입니다.

감정가는 2억 9천 5백만원입니다.

권리 인수 부담이 없고 신축 아파트라는 점을 고려하여, 최근 실거래가 상단 또는 약간의 프리미엄을 더한 금액을 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 2억 4천만원에서 2억 5천만원 (240,000,000원 ~ 250,000,000원) 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 추천합니다.

이 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 실제 경매 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.