나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20838 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 13층 1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성
및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 평지붕 19층 내 13층 1304호로,
외벽: 석재 및 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 군산지원 2025타경20838 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 13층 1304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 313,000,000원

* 토지 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

* 총 면적 (토지+건물): 132.44㎡ (약 40.07평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

* 아파트 명: 송학크레지움캐슬

* 사용 승인일: 2022년 9월 29일

* 건물 층수: 19층 중 13층

* 주차 대수: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있으며, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성 및 대중교통 여건이 무난합니다.

2.3. 주변 도로 상태

* 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022.10.18. 접수, 120,000,000원)

* 을구 2번 근저당: 홍영주 (2023.12.07. 접수, 1,300,000,000원)

* 을구 3번 주택임차권: 박아름 (2024.10.08. 접수, 249,500,000원) - 말소 예정

* 갑구 2번 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.04.29. 접수, 249,500,000원)

* 총 채권액: 1,669,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 7일

* 확정일자: 2022년 10월 24일

* 배당신고일자: 2024년 10월 8일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 박 의 보증금 249,500,000원은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 우선 변제받아야 합니다. 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

* 2026년 6월 8일, 16층, 84.9502㎡ (약 25.70평) 매매가 235,000,000원 (10,000원 단위: 23,500)

4.2. 최근 전월세 시세

* 2023년 7월 26일, 1층, 보증금 229,000,000원

* 2023년 11월 24일, 5층, 보증금 247,500,000원

* 2023년 7월 12일, 24층, 보증금 253,000,000원

* 평균 전세 보증금은 약 243,000,000원으로 형성되어 있습니다.

4.3. 주변 상권 환경

* 본 아파트 단지는 신흥개발지대에 위치하며, 주변에 공동주택 단지와 기존 주택이 혼재하고 있습니다.

* 지도 서비스 및 관련 정보를 검토한 결과, 해당 아파트 단지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 19층 중 13층 1304호

* 외벽: 석재 및 시멘트 몰타르 위 페인트 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 창호: 샤시창

5.2. 내부 설비

* 기본적인 급배수 및 위생 시설, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 편의 시설

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 취하나 변경 가능성은 낮아 보입니다.

* 임차인 박 의 대항력 없는 보증금 249,500,000원은 배당을 받지 못할 경우 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있으나, 본 건의 경우 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

6.2. 시세 변동 리스크

* 최근 매매가(235,000,000원)가 감정가(313,000,000원) 대비 현저히 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 주의가 필요합니다.

* 신축 아파트이나 지역 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 주변 개발 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 신흥개발지대의 특성상 향후 개발 방향에 따른 환경 변화 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

* 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다. 총 채권액이 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮으나, 경쟁률에 따라 낙찰가가 결정될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공되어 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 입지: 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 신흥개발지대에 속하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 교통: 주변 도로망이 잘 갖춰져 있고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 313,000,000원이나, 최근 매매 사례가 235,000,000원으로 이를 고려할 때 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

* 임차인 보증금(249,500,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 경매 절차상 낙찰자가 부담할 보증금은 0원입니다.

* 입찰가 산정 시 최근 매매가, 감정가, 총 채권액, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 보수적으로 접근하여 시세 및 낙찰가율을 고려한 예상 입찰가는 약 260,000,000원으로 제시합니다.

* 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자에 따라 변동될 수 있으며, 실제 입찰 전 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.