나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31180 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 802-1 진버들마을부영아파트 104동 11층 1108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 '고용노동부종합청사' 북서측
인근에 위치하는 「진버들마을부영아파트 104동 11층 1108호」로서, 부근은 중·소규
모의 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 일반음식점, 다가구주택 등이 혼재하는 지역
으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근으로 간선도로가 지나고 시내버스승강장이 소재하
는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 11층 1108호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
- 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감
- 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

'아파트 1세대' 임.

설비내역

기본적인 위생시설, 화재탐지 및 경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난
방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 현황 '아파트부지' 로 이용
중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 폭 약 8M 내외, 서측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트포장도로와 접
하며, 남측 및 동측 출입구를 통해 단지 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)
(아중), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(
2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(
기린초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인후유치원)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 절대보호구역(인후유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31180 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 802-1 진버들마을부영아파트 104동 11층 1108호

* 토지면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

* 건물면적(전용면적): 49.83㎡ (약 15.07평)

* 감정가: 108,000,000원

* 용도: 아파트

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1999년 9월 6일

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 11층

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 사건및부동산기본사항

* 총괄표제부상 연면적: 73515.89㎡

* 총괄표제부상 건축면적: 5337.77㎡

* 총괄표제부상 대지권비율: 29.49㎡/대지권총면적(28094.4㎡)

* 총괄표제부상 용적률 산정용 연면적: 61798.63㎡

* 총괄표제부상 건폐율: 18.84%

* 총괄표제부상 용적률: 219.81%

* 총괄표제부상 세대수: 934세대

* 총괄표제부상 주차대수: 758대

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가에 소재하며, '고용노동부종합청사' 북서측 인근에 위치한 '진버들마을부영아파트 104동 11층 1108호'입니다. 주변은 중·소규모 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설, 음식점, 다가구주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 간선도로가 지나고 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 도로상태: 남측 및 동측으로는 폭 약 8m, 서측으로는 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 단지 진출입이 용이합니다.

* 주변 시설: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 758대의 주차가 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑12)입니다.

* 인수되는 권리: 본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손유진

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 28일

* 확정일자: 2022년 6월 28일

* 배당신고일자: 2024년 7월 16일

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 을7: 주택임차권 (손유진, 110,000,000원) - 말소

* 갑10: 소유권이전 (신탁등기 말소) - 말소

* 갑11: 소유권이전 (주식회사올라이트, 매매 110,000,000원)

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 110,000,000원) - 말소기준권리

* 특이사항: 임차인 손유진 씨는 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금에 대한 변제를 받고, 우선변제권만 주장하며 대항력은 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인수되지 않습니다. (물건명세서 참고사항 확인)

* 채권 총액 (경매채권): 110,000,000원 (주택도시보증공사)

1.4. 상권및주변환경분석

* 아파트 단지: 진버들마을부영(1차) 아파트로, 1999년 사용승인된 총 934세대의 단지입니다.

* 인근 지역: 중소규모 아파트 단지와 근린생활시설, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 시세 동향:

* 2026년 7월 10일 (11층): 99,000,000원

* 2026년 7월 8일 (9층): 123,000,000원

* 2026년 7월 1일 (8층): 108,000,000원

* 본건(11층)의 경우, 최근 11층 매매 사례가 99,000,000원에 있었으며, 이는 감정가 108,000,000원보다 낮은 수준입니다. 다만, 9층 매물이 123,000,000원에 거래된 점은 층수 및 개별적인 거래 조건에 따라 시세 변동성이 있음을 시사합니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접합 및 저촉), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(기린초등학교, 인후유치원) 등입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 음식점 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 기린초등학교, 인후유치원 등이 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 주변 지역에 병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기반시설: 도시가스 난방, 상하수도, 통신 시설 등이 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적리스크

* 임차인 대항력 포기: 임차인 손유진 씨의 대항력 포기 확약서가 제출되어 권리 인수 부담은 없으나, 임대차 관계의 복잡성이 초기 단계에서 확인되었습니다. (현재는 해결된 사항)

* 채권액: 본 경매의 채권 총액은 110,000,000원이며, 이는 감정가와 유사한 수준입니다.

* 급매물 출현 가능성: 최근 11층 매물이 감정가 대비 낮은 가격에 거래된 사례가 있어, 시장 상황에 따라 추가적인 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합의견

본건은 전주 덕진구의 입지 좋은 아파트 단지 내 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 임차인 관련 복잡한 권리 관계가 HUG의 보증금 처리 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 법적으로는 정리되었으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 아파트 단지 규모와 연식 등을 고려할 때, 시장 가격 대비 적절한 수준에서 낙찰받는다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자포인트

* 임차인 대항력 인수 없음: HUG 관련 서류 제출로 임차인의 대항력 문제가 해소되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 중소규모 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 지역 내 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 생활 인프라 우수: 교통, 교육, 편의시설 접근성이 좋아 실거주 목적 투자에 유리합니다.

* 감정가 대비 시세 고려: 최근 11층 매매가가 감정가보다 낮은 99,000,000원에 형성되었으므로, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.9. 예상입찰가

본건은 감정가 108,000,000원입니다. 최근 11층 매매 사례가 99,000,000원으로 확인되었으며, 9층 매매가는 123,000,000원으로 층수별 시세 편차가 존재합니다. 임차인 관련 대항력 부담이 없음을 고려할 때, 최근 11층 매매가인 99,000,000원을 하한선으로, 감정가 108,000,000원을 상한선으로 하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 11층 거래 사례를 참고하여 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가를 102,000,000원으로 제안합니다.

* 임차인 현황에서 '대항력: 없음'으로 표기되었으나, '대항력있는임차인' 특이사항이 있어 권리분석 시 주의가 필요합니다. 다만, 물건명세서 상 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자에게 인수되는 대항력 있는 임차인은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.