나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31168 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 270-16 비사벌아파트 가동 5층508호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31168 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 270-16 비사벌아파트 가동 5층508호 아파트 경매

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전주지방법원 경매1계 2025타경31168 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 270-16 비사벌아파트 가동 5층508호 | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 46,060,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 전주지방법원 2025타경31168 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 270-16 비사벌아파트 가동 5층 508호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 94,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

토지 면적은 61.38㎡ (약 18.57평)이며, 건물 전용면적은 74.52㎡ (약 22.54평)입니다.

전용면적 74.52㎡는 일반적으로 구 30평형대 (공급면적 약 99㎡ 내외) 아파트로 추정됩니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 최상층인 5층에 위치하며, 외벽은 적벽돌 노출쌓기 마감입니다.

이용 상태는 주거용 아파트로 이용 중이며, 급배수설비, 위생설비, 난방시설이 구비되어 있습니다.

1.3. 경매 정보

경매구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

소유자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경 (입지조건)

본 건은 전주시 덕진구 송천동1가 '덕진공원삼거리' 북측 인근에 위치하며, 대로변에는 상가가 형성되어 있고 후면은 단독주택 및 소규모 아파트 단지가 혼재하는 주택지대입니다.

주변환경은 주거지대로서 안정적인 편이며, 특히 낮은 층수(5층)와 적벽돌 외벽으로 보아 연식이 있는 아파트이나, 덕진공원과 인접해 있어 주거 환경의 쾌적성은 양호할 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 및 접근성 (생활정보)

본 건 단지까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 다수의 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측의 소로를 통해 단지 출입이 가능합니다.

2.3. 상권 및 편의시설 (상권분석, 생활정보)

대로변에 상가가 형성되어 있다는 감정평가서의 내용으로 미루어 볼 때, 기본적인 생활 편의시설(소매점, 병원, 식당 등) 이용은 편리할 것으로 판단됩니다.

인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활이 편리하다는 거주 후기도 있습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본 건은 '부동산강제경매'이며, 매각 대상은 '토지/건물 일괄 매각'입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각 후 소멸되는 것이 일반적이므로, 명도(인도)를 전제로 진행할 경우 깔끔한 권리 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 채무자 (공란) 및 소유자 송OO의 점유 여부와 임차인 유무에 대한 정보가 부재하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (잠재적 리스크)

본 건은 5층 중 5층인 최상층이므로, 건물의 연식(1985년 준공 추정)을 고려할 때 방수 문제나 누수 등 건물의 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물이 오래되어 방음과 단열이 전반적으로 부족할 수 있다는 거주 후기가 있습니다.

토지이용계획상 소로2류, 소로3류에 '저촉'되는 부분이 있어, 향후 공공사업 진행 시 토지 일부 이용에 제한이 있을 수 있으나, 아파트 대지권 형태이므로 개별적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

3.3. 혐오시설 유무

해당 아파트는 주변에 단독주택과 소규모 아파트 단지가 혼재하는 주택지대입니다. 주변 시설 검색 결과, 도보 3분 거리에 버스정류장이 있고 마트, 병원, 카페 등 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높은 것으로 평가되나, 특별히 거주를 방해할 만한 대규모의 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기처리시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 상세한 내용은 입찰 전 직접적인 현장 임장 및 지자체 정보 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 건은 전주시 덕진구 송천동1가 주거지대에 위치한 연식 있는 소규모 아파트입니다.

감정가 94,000,000원은 비교적 저렴한 가격대로, 전용면적 대비 높은 대지지분(61.38㎡, 약 18.57평)을 확보하고 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.

최상층이라는 단점이 있으나, 엘리베이터가 없는 5층 아파트로 층간 소음 문제는 상대적으로 적을 수 있습니다.

전반적으로 투자 가치가 높은 주거지역의 소형 아파트이므로, 재매각 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 주거 밀집 지역 내 안정적인 입지 및 덕진공원 삼거리 인근의 편리한 생활권 확보.

높은 대지지분율: 연식 있는 아파트임에도 61.38㎡(약 18.57평)의 대지권은 향후 재건축 또는 재개발 가능성을 고려할 때 중요한 투자 요소입니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 9천 4백만 원으로 비교적 낮아 소액으로 접근 가능한 물건입니다.

리모델링 후 가치 상승: 건물은 오래되었으나, 내부 리모델링을 통해 주거 가치를 높여 매매 또는 임대로 전환 시 수익 극대화가 가능합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계