나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101350 [1] 부산광역시 강서구 지사동 1186 협성디에스엘리시안 113동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 지사동에 소재한 협성디에스엘리시안 113동 6층 604호로서,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 비교적 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반교통사정 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 24층 건물내 6층 604호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등
내 벽 : 벽지 마감 등
창 호 : 샷시이중창 등의 구조임.

이용상태

공부상 아파트 용도이나 현장조사시 이해관계인의 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여
통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태
등에 대한 재확인을 요함.

설비내역

위생/급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로(지하) 되어 있으며, 인접 가로망 상태 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역에 속하는 토지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도 전: 임차인 최희수)로부터 2026. 6. 16.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본건은 부산광역시 강서구 지사동 1186번지, 협성디에스엘리시안 113동 6층 604호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경101350 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 137,000,000원입니다.

토지는 총 39.13㎡ (약 11.83평)이며, 건물은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 아파트 상세 정보

본건이 속한 협성·DS엘리시안 아파트는 2015년 4월 17일 사용승인되었으며, 총 14개 동, 1277세대로 이루어진 대단지입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 24층 건물 중 6층에 위치합니다.

전용면적은 약 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 부산광역시 강서구 지사동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 제3종일반주거지역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경101350)으로, 채권액은 177,032,464원입니다.

이 권리를 기준으로 매각으로 인해 소멸되는 권리들이 정리됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수주의

본 건에는 임차인으로 주택도시보증공사(양도 전: 최희수)가 보증금 160,000,000원, 차임 0원에 거주 중입니다.

임차인은 2021년 10월 25일 전입하였고, 2021년 10월 6일 확정일자를 받았습니다.

주택도시보증공사(양도 전: 임차인 최희수)는 2026년 6월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 대항력포기확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 임차인은 대항력이 없으며, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

선순위임차권(을9, 최희수, 160,000,000원)은 대항력 포기 확약으로 인해 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, '지상권개요:' 라는 표기만 있고 구체적인 내용이 없어 실제 권리 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 지사동 일대는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 공업 시설이 혼재되어 있어, 주거 기능과 산업 배후 기능을 동시에 가지고 있습니다.

이는 지역 경제 활성화와 고용 창출에 기여하는 요인이 될 수 있으나, 공장 지대의 특성상 소음, 분진 등 환경적 영향을 고려해야 합니다.

4.2. 교통 및 접근성

단지 내 도로(지하)와 접해 있으며, 인근 가로망 상태도 양호하여 차량으로의 접근성이 우수합니다.

비교적 가까운 거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용에도 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

협성디에스엘리시안 아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 입주민의 생활 편의를 지원합니다.

단지 내 총 주차대수는 1320대입니다.

5.2. 주변 생활 인프라

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

정확한 편의시설 및 상업 시설 현황은 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 잠재적 분쟁

임차인이 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였음에도 불구하고, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 이의 제기가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 내부 상태 불확실성

현장 조사가 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태로 평가되었으므로, 실제 내부 이용 상황, 마감 상태, 관리 상태 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 공장 지대 인접

주변에 공장들이 분포하고 있어, 소음, 악취, 분진 등의 환경적 요인이 거주 만족도에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 지사동에 위치한 아파트로, 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 금액이 없는 점이 가장 큰 장점입니다.

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권까지 포기한다는 확약서를 제출하여, 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

그러나 내부 상태 확인 불가, 명도 과정에서의 잠재적 변수, 그리고 공장 지대 인접으로 인한 환경적 요인은 신중한 고려가 필요합니다.

채권자 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 건으로, 채권 회수를 위한 매각 절차 진행 중입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 인수 부담 없음

임차인 최 씨가 제출한 대항력 포기 확약서 덕분에, 매수인은 임차 보증금에 대한 금전적 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 투자 기회

최근 실거래가와 비교하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 감정가는 137,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 거래 사례를 통해 적정 입찰가를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 전용면적 59.99㎡ (약 18.15평) 아파트의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 1일, 8층, 59.9588㎡ 매물이 13,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 2일, 23층, 68.1307㎡ 매물이 16,400만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 5일, 20층, 68.1307㎡ 매물이 16,000만원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가(13,700만원)는 최근 거래된 59.9588㎡, 8층 매물(13,300만원)과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

따라서, 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건은 인수할 권리가 없고 내부 상태 확인이 필요하며, 공장 지대 인접성을 감안할 때 보수적인 접근이 요구됩니다.

최근 실거래가 하단부인 13,300만원을 기준으로, 감정가(13,700만원) 대비 할인율을 적용하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 133,000,000원

(감정가 대비 약 91% ~ 97%)

본 권장 범위는 일반적인 시장 상황을 고려한 것이며, 실제 현장 조사 후 내부 상태, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.