나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1383 [1] 부산광역시 사하구 다대동 120-10 삼환아파트 210동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 ""다송중학교"" 남서측 인근에 위치하는 삼환아파트 제210동 제12층 제1206호로서, 본 아파트단지는 총 10개동 1,669세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선""낫개역""이 소재하는바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상25층 건물내 제12층 제1206호로서,
(사용승인일: 1996.09.13.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외 도로에 각각 접하며, 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-04-05), 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2016-12-07)(접합), 교육환경보호구역(2024-04-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-29)(학교환경위생 정화구역(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-29)(학교환경위생 정화구역(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1383 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 120-10 삼환아파트 210동 12층 1206호

용도: 아파트

감정가: 510,000,000원

토지면적: 73.97㎡ (약 22.37평)

토지지분: 73.97390385832779㎡ (약 22.37평)

건물면적: 191.43㎡ (약 57.90평) - 분양면적 기준 추정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치하며, ""다송중학교"" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 아파트 단지는 총 10개동 1,669세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 ""낫개역""이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로상태: 본건 북측으로 약 15미터, 남서측으로 약 10미터 내외 도로에 접해 있으며, 단지 내 진입로 및 가로망이 정비되어 있습니다. 주차 시설도 마련되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황:

소유권이전: 여러 차례 소유권이 이전되었으며, 마지막 소유권 이전은 2023년 3월 10일에 매매를 통해 이루어졌습니다.

근저당권: 남부산농업협동조합 근저당 (2023.03.10. 접수, 321,000,000원) 및 부산은행 근저당 (2023.07.24. 접수, 99,000,000원)이 말소되었습니다.

임의경매개시결정: 부산은행에 의한 임의경매 개시 결정 (2025.04.25. 접수, 65,357,073원) 또한 말소되었습니다.

말소기준권리: 남부산농업협동조합의 근저당권 (2023년 3월 10일 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위의 권리들은 경매를 통해 소멸됩니다.

등기부채권총액: 420,000,000원 (321,000,000원 + 99,000,000원)

임차인 현황:

임차인: 정영경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 3월 14일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 임차인 정영경은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2023-03-14) 대비 대항력은 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 사실관계 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 비고란에 표기되어 있으나 세부 내용 없음)

1.3. 상권분석

지역지구: 본건은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 교육환경보호구역 (상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 다대삼환아파트

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 120-10

사용승인일: 1996년 9월 13일

건축 규모: 지하 1층 ~ 지상 25층, 총 10개동, 1,669세대

해당 호수: 210동 12층 1206호

전용면적: 약 121.65㎡ (36.8평) ~ 59.76㎡ (18평) (최근 거래 사례 기준)

분양면적: 191.43㎡ (57.90평) (본건 기준)

주차: 총 832대 (지상 9대, 지하 28대, 그 외 기계식 주차 포함 추정)

편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

난방방식: 개별난방 (도시가스)

주변 교육시설:

* 다송중학교

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1996년 준공된 아파트로, 약 30년 차 건물이므로 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

면적 정보 차이: 본건의 건물면적(191.43㎡)과 최근 실거래 사례의 전용면적(121.65㎡, 59.76㎡) 간의 차이가 있습니다. 본건 면적을 기준으로 가치를 판단해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 부산광역시 사하구 다대동 소재 삼환아파트 210동 12층 1206호는 역세권(낫개역) 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 편입니다. 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단되며, 향후 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 510,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 시 유사 면적의 아파트 시세는 그 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 접근성과 다양한 편의시설은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 인수 부담이 없는 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 510,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준):

* 121.65㎡ (약 36.8평) 매매가 356,500,000원 (㎡당 약 292.6만원)

* 59.76㎡ (약 18평) 매매가 188,000,000원 ~ 206,000,000원 (㎡당 약 314.6만원 ~ 344.7만원)

본건의 면적은 191.43㎡ (약 57.9평)입니다.

가장 최근 거래된 유사 대형 평형(121.65㎡)의 ㎡당 가격(약 292.6만원)을 적용하여 환산 시, 본건의 예상 시세는 약 560,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가(510,000,000원)는 이러한 시세 대비 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다.

경매 특성 및 시세 분석을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 535,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 105% 수준이며, 예상 시세보다는 다소 낮은 금액으로, 경쟁 상황에 따라 유동적으로 조절할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.