나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101349 [1] 부산광역시 강서구 지사동 1186 협성디에스엘리시안 105동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101349 [1] 부산광역시 강서구 지사동 1186 협성디에스엘리시안 105동 18층1804호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경101349
• 주소: 부산광역시 강서구 과학산단로306번길 10 협성 · DS 엘리시안, 105동 18층1804호
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매3계 2025타경101349 | 소재지: 부산광역시 강서구 과학산단로306번길 10 협성 · DS 엘리시안, 105동 18층1804호 | 감정가: 146,000,000원 | 최저가: 102,200,000원 | 용도: 아파트

1. 부산서부지원 2025타경101349 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101349 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 지사동 1186 협성디에스엘리시안 105동 18층 1804호

용도: 아파트

감정가: 146,000,000원

토지면적: 39.13㎡ (약 11.84평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인

주의사항:

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 녹산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 산업단지, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 18층에 위치한 아파트로, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

이용상태: 집합건축물대장상 '공동주택(아파트)'으로 등재되어 있습니다.

설비내역: 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관 설비, 도시가스 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지) 등으로 지정되어 있으며, 도로, 중로2류, 경제자유구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 지방산업단지, 지원시설구역, 하천구역(지사천) 등이 포함됩니다. 하천 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

공부와의 차이: 공부상 현황과의 차이는 없습니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상이며, 현장 조사 시 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 공부에 의거 평가되었습니다. 응찰 시 내부 이용 및 관리 상태를 재확인해야 합니다.

* 입지조건

본 물건은 부산광역시 강서구 지사동에 위치하며, 녹산초등학교 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 산업단지, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼합되어 있어 주거 및 산업 활동이 공존하는 지역입니다. 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지 북측과 서측으로 폭 20미터 및 15미터 내외의 도로와 접해 있어 도로 접근성 또한 우수합니다. 다만, 인근에 다수의 산업단지가 조성되어 있거나 추가 조성 예정인 점은 고려해야 할 부분입니다.

* 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건이며, '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점이 중요한 권리 분석 사항입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 채무 또는 부담이 발생할 수 있음을 의미하므로, 해당 임차인의 권리 관계 및 인수 조건을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 경매 절차 및 관련 서류를 통해 임차인의 대항력 여부, 보증금, 계약 내용 등을 상세히 확인해야 합니다.

* 상권분석

본 물건이 위치한 지사동은 부산과학일반산업단지를 비롯한 여러 산업단지가 밀집해 있는 지역의 배후 주거지 역할을 하고 있습니다. 따라서 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 상권이 형성되어 있습니다. 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있습니다. 대규모 산업단지가 배후에 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 산업단지 특성상 주변 상권의 성장 가능성은 제한적일 수 있습니다.

* 생활정보

본 물건은 부산광역시 강서구 지사동에 위치하며, 녹산초등학교 남동측에 자리하고 있습니다. 인근에 녹산초등학교가 있어 자녀들의 도보 통학이 가능합니다. 또한, 지사중학교 역시 가까운 거리에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 좋고 인근에 시내버스정류장이 있어 부산 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다. 아파트 단지 내에는 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스 이용이 가능합니다.

* 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 보증금 등 금전적 부담으로 이어질 수 있으며, 명도 과정에서의 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정평가 요약에서도 언급되었듯이, 현장 방문 시 내부 이용 및 관리 상태를 정확히 파악하기 어려웠다는 점은 명도 후 예상치 못한 수리 비용이나 하자 문제로 이어질 수 있는 리스크입니다. 더불어, 지사동 일대가 다수의 산업단지로 둘러싸여 있거나 추가 개발이 예정되어 있어, 이로 인한 환경 문제(악취, 소음 등)나 교통량 증가 등의 잠재적 영향도 고려해야 합니다.

* 종합 의견

본건은 부산 강서구 지사동에 위치한 아파트로, 녹산초등학교 등 교육시설과 산업단지가 인접해 있어 직주근접 및 교육 환경 측면에서 장점을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 내부 확인의 어려움, 그리고 주변 산업단지로 인한 환경적 영향 가능성 등 고려해야 할 위험 요소들이 분명히 존재합니다. 이러한 위험 요소들을 철저히 분석하고 관리할 수 있다면, 잠재적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 투자 포인트

1. 직주근접 : 인근 산업단지 종사자들의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2. 교육 환경 : 녹산초등학교, 지사중학교 등 교육시설이 가까이 있어 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 수 있습니다.

3. 추후 개발 가능성 : 부산 강서구 지역의 지속적인 개발 계획 속에서 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 산업단지 확장 등에 따른 환경 변화는 주의 깊게 살펴보아야 합니다.)

4. 경매 시세차익 : 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 임차인 인수 등 추가 비용 고려 필수)

법원 정보

부산서부지원 경매3계