나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101349 [1] 부산광역시 강서구 지사동 1186 협성디에스엘리시안 105동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 ""녹산초등학교"" 남동측 인근에 소재하는 협성디
에스엘리시안 105동 18층 1804호로서, 부근은 산업단지, 아파트단지, 학교 및 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 25층 건물내 18층 1804호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 '공동주택(아파트)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 도시가스 및 난방설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 20미터 내외, 서측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 도로
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역(부산과학일반산업단지)<경제자유구역의
지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(지사중학교)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(2015-03-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방
산업단지(2017-10-18)(부산과학지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구
역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 하천구역(지사천)<하천법>, <추가기재>하천
에 관련한 사항은 안전도시과(☎ 970-4682~4685) 별도 확인요.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여,
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매
진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김순영)로부터 2026. 6. 16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101349 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 지사동 1186 협성디에스엘리시안 105동 18층1804호

용도: 아파트

감정가: 146,000,000원

토지 면적: 39.13㎡ (약 11.84평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

아파트 정보:

* 아파트명: 협성·DS엘리시안

* 사용승인일: 2015년 4월 17일

* 총 층수: 25층 (본건 18층)

* 세대수: 1,277세대

* 동수: 14개동 (본건 105동)

* 전용 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 강서구 지사동 소재 녹산초등학교 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 산업단지, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

* 도로 상태: 단지 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 15미터 도로와 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 지방산업단지, 지원시설구역, 하천구역(지사천) 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 25일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기 (갑5)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되지 않아 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김순영 (승계인: 주택도시보증공사)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 9일

* 확정일자: 2021년 8월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

* 주거 및 산업 복합 지역: 아파트 단지와 산업단지가 혼재된 지역임.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 단지 내 부대시설(관리사무소, 커뮤니티 공간 등) 이용 가능.

* 산업단지 인접: 부산과학일반산업단지, 지사일반산업단지 등 다수의 산업단지가 위치하여 관련 종사자들의 배후 주거지 역할을 할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 녹산초등학교가 위치함.

* 편의 시설: 단지 내 커뮤니티 시설 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교통: 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이함.

* 자연 환경: 지사천 등 주변의 자연 환경을 이용할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 산업단지 인접으로 인한 환경 문제: 다수의 산업단지, 특히 화학물질 제조업체 등이 인근에 위치하여 악취, 미세먼지 등 환경적인 영향이 있을 수 있다는 주민들의 우려가 존재함. 최근 4년간 악취 관련 민원이 300건 이상 접수되었다는 보도가 있음.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문, 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여, 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요함.

* 미확정 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 기재가 있어, 추후 인수해야 할 지상권 등의 권리가 있을 가능성을 배제할 수 없으므로 추가 확인이 요구됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 지사동에 위치한 협성·DS엘리시안 아파트로, 산업단지와 주거지가 복합된 지역에 속해 있음. 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리관계는 명확하며, 매수인에게 인수되는 보증금은 0원으로 권리 분석상 매우 유리한 조건임. 18층의 높은 층수에 위치하여 조망 등 거주 만족도가 높을 것으로 예상됨. 다만, 인근 산업단지 밀집으로 인한 환경적 요인과 내부 상태 미확인, 그리고 명확히 규명되지 않은 지상권 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있음.

* 높은 층수: 18층으로 조망권 및 일조권 확보에 유리하며, 유사 면적의 저층 매물 대비 높은 가치 기대.

* 산업 및 주거 복합 입지: 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 임대 및 실거주 수요 기대.

* 지속적인 개발 가능성: 주변 산업단지 개발 및 확장 추세에 따른 향후 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 146,000,000원이며, 유사 면적(59.93㎡, 59.99㎡)의 최근 매매 사례는 133,000,000원 ~ 135,000,000원 수준임. 본건은 18층으로 최근 거래된 6층, 8층 대비 높은 층수임을 고려할 때, 감정가 이상으로 평가될 가능성이 높음. 인수 보증금이 0원이므로, 적극적인 입찰 고려 가능.

현재 시세 및 층수 프리미엄을 고려하여, 예상 입찰가는 150,000,000원 을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.