나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경496 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 광장아울렛 1층139호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 ‘정관초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 부근은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물 내 제1층 제148호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 복합판넬 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

판매시설(소매점)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 판매시설 및 주차장시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북서측, 남서측 및 남동측으로 중로에 각각 접하며, 북동측으로 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

판매시설(소매점)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경496 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 (정관7로 3), 광장아울렛 1층 139호

* 용도: 근린상가 (판매시설/소매점)

* 감정가: 343,000,000원

* 토지면적: 66.88㎡ (약 20.23평)

* 토지 지분: 66.8754㎡ (약 20.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 51.20㎡ (약 15.49평)

* 건물 지분: 51.2㎡ (약 15.49평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 판매시설(소매점)로 이용 중임.

* 건물구조: 일반철골구조, 기타지붕, 지상 3층 건물 내 제1층 제139호

* 준공일: 2010년 12월 01일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 (정관7로 3), 광장아울렛 1층 139호

* 주변환경: 본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치하며, ‘정관초등학교’ 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 다수의 아파트단지로 형성되어 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 매우 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 도로: 본 물건은 북서측, 남서측, 남동측으로 중로에 접하고 있으며, 북동측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2, 새중앙새마을금고 근저당권 (2012년 3월 15일 접수, 채권금액 260,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을2 근저당권 (새중앙새마을금고)

* 을6 근저당권 (부산은행, 채권금액 420,000,000원)

* 갑3 임의경매 (새중앙새마을금고, 채권금액 428,115,180원)

* 갑4 가압류 (신용보증기금, 채권금액 45,893,750원)

* 갑5 가압류 (부산신용보증재단, 채권금액 14,860,000원)

* 갑6 임의경매 (부산은행, 채권금액 185,557,220원) - 본건 사건

* 을7 상가건물임차권 (이유정, 채권금액 18,000,000원)

* 갑7 압류 (기장군, 세무 관련)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부 요약상 확인되는 지상권 등은 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 10월 25일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 06월 09일

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 05월 26일

* 확정일자: 2025년 03월 31일

* 배당신고일자: 2025년 04월 25일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 10월 10일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 주의: 해당 임차인은 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있으며, 대항력 또한 없습니다. 보증금 회수 및 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건이 위치한 지역은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트, 그리고 다수의 아파트단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖춘 상업 및 주거 복합 상권입니다.

* 현재 이용: 해당 물건은 현재 판매시설(소매점)로 이용되고 있으며, 이는 지역 내 상업 활동과 밀접하게 연관되어 있습니다.

* 입지: 토지이용계획 상 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동이 가능하며, 이는 향후 수익성 증대에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 유동인구: 주변 아파트 단지 입주민 및 인근 상업 시설 이용객으로 인해 안정적인 유동인구 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 정관초등학교가 위치해 있어 학군이 양호한 편이며, 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 대형마트, 다양한 판매시설, 근린생활시설 등이 도보 가능한 거리에 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 주거: 주변에 다수의 아파트 단지가 조성되어 있어 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 상업 시설 이용이 기대됩니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 매우 우수하며, 인근 버스 정류장과의 접근성 또한 뛰어나 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건: 본 건은 중복 병합 사건으로, 다수의 채권자가 얽혀 있어 경매 절차가 다소 복잡하게 진행될 수 있습니다. 절차 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

* 임차인 관련: 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임차인 주 의 경우 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어, 해당 임차인의 보증금 회수 가능성 및 법적 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물대장 상 용도와 실제 이용: 건축물대장 상에는 '자동차관련시설'로 등록되어 있으나, 실제로는 '판매시설(소매점)'로 이용 중입니다. '자동차관련시설 외 1'로 기재되어 있어 실제 이용에 큰 문제가 없을 가능성이 높으나, 향후 건축 관련 규제 적용 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 체납 세금: 등기부상 기장군으로부터 압류(갑7)가 있으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 이 외에 추가적인 체납 세금이나 공과금이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 부산 기장군 정관읍에 위치한 본 물건은 상업 시설과 주거 단지가 밀집한 지역의 중심부에 자리 잡고 있어, 상권 형성 및 배후 수요 확보에 매우 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의시설, 그리고 안정적인 주거 환경은 본 물건의 가치를 더욱 높여주는 요소입니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 부담해야 할 인수되는 권리 관계는 없는 것으로 판단됩니다.

* 중복 병합 사건이라는 특수성은 존재하나, 이는 면밀한 권리 분석과 함께 철저한 현장 조사를 통해 충분히 관리 가능한 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업 및 주거 기능이 복합된 지역의 중심 상권에 위치하여 안정적인 수요 기반 확보 가능.

* 뛰어난 교통 접근성 및 다양한 생활 편의시설 접근성으로 높은 이용 편의성 제공.

* 일반상업지역 지정으로 인한 높은 상업적 가치.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적어 투자 안정성 증대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 343,000,000원이며, 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 인근 부동산 시세 조사, 공실률 및 관리비 파악, 경쟁 물건 분석, 그리고 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제공된 정보만을 바탕으로 보수적인 관점에서, 감정가의 80%에서 90% 수준인 약 274,400,000원에서 308,700,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.