나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경515 [1] 부산광역시 수영구 광안동 199-7 광안포디움프레스티지1 8층807호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 '금련산역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 광안리해수욕장 인근으로 공동주택 및 숙박시설, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '금련산역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상20층건 내 제8층 제807호로서,

외 벽: 하부 석재타일 붙임 및 몰탈위 페인팅, 강화유리 마감 등.
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창 호: 샷시창 및 목재창 구조임.

이용상태

일련번호 1) : 공동주택(아파트-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2014-02-26), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역(2018-02-21).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경515 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-7 광안포디움프레스티지1 8층807호

용도: 도시형생활주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 4.70㎡ (약 1.42평)

토지지분: 4.70㎡ (약 1.42평)

건물면적: 33.87㎡ (약 10.25평)

건물지분: 33.87㎡ (약 10.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 '금련산역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 광안리해수욕장 인근으로 공동주택, 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 '금련산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 20m, 남동측 및 남서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산은행 근저당 (2024-01-15 접수, 을1)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전(신탁등기말소) (갑2)

* 부산은행 근저당 (을1)

* 롯데카드 가압류 (갑4)

* 김동수 근저당 (을2)

* 주식회사 케이비국민카드 가압류 (갑5)

* 부산은행 임의경매개시결정 (갑6)

* 오케이에프앤아이대부 2번근저당가압류 (을2-1)

모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024-09-24

* 확정일자: 2024-09-26

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (개요: 지상권)

* 지상권 개요는 있으나, 해당 물건에 실질적인 지상권이 설정되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동은 광안리해수욕장과 인접하여 관광객 및 유동인구가 많은 지역입니다.

주변은 주거시설과 상업시설이 복합적으로 발달되어 있으며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역임을 알 수 있습니다.

최근 인근 지역의 유사 부동산(다세대/빌라) 매매 사례를 분석한 결과, 단위 면적당 시세는 약 980만원에서 1,440만원 사이로 형성되어 있습니다. (자료: 최근 매매 JSON 정보)

본건의 감정평가액은 33.87㎡ 기준 약 877만원/㎡으로, 최근 실거래가 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

이러한 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통망이 우수하며, 지하철 2호선 금련산역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주거 편의시설로는 인근에 마트, 병원, 식당, 카페 등이 다수 분포하고 있습니다.

건물에는 위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 소화전, 승강기, 공동현관기, 주차타워, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보: 임차인이 존재하나 대항력이 없고 인수 보증금이 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성이 입찰 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 핵심 지역에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 말소 대상 권리가 많아 낙찰 후 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

감정가 대비 시세가 높게 형성될 잠재력이 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

단, 임차인의 명도 및 향후 시장 상황을 신중하게 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 금련산역 도보 이용 가능한 거리

* 신축급 건물: 2020년 건축 허가, 2023년 사용 승인으로 비교적 최신 건물

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인이 없어 낙찰 후 권리 인수에 대한 부담이 최소화됨

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 실거래가 상승 여력 확인됨

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다.

최근 인근의 유사 주택 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 단위 면적당 시세는 약 980만원에서 1,440만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적(33.87㎡)과 신축 연식(2020년 이후)을 고려할 때, 평균적인 시장가치는 약 3억 3천만원에서 4억 1천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시장가치 대비 낮은 것으로 판단되므로, 적극적인 입찰 전략이 필요할 수 있습니다.

매수 신청 보증금은 최저매각가격(297,000,000원)의 20%인 59,400,000원을 준비해야 합니다.

종합적인 시장 분석 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 330,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.